平常心看樓市 不必過分悲觀

天水圍鐵路上蓋項目YohoWest昨首推280伙，折實平均呎價10,888元，貼近區內二手樓價，亦是本港新盤市場6年來最低開盤折實平均呎價。本港新盤開價走低，加上今年賣地6次流標，反映市場對樓市前景審慎。高息環境、新盤庫存近4萬伙，是本港近期樓市低迷的主要原因，與所謂「減辣」力度不足關係不大。本港經濟持續平穩增長，外來人才湧入、旅遊零售強勁復甦，市場普遍期待明年加息周期完結，因此宜以平常心看待樓市，不必過分悲觀。

此次推出的天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，首張價單入場費僅約299萬元，是新界西逾兩年來最平新盤。該項目發展一波三折，在2013年及2014年曾兩度流標，其中2013年首次推出招標時，成為本港賣地史上首個「零標書」個案。「最平新盤」、十年前「零標書」等話題，令部分市民聯想到近期東涌東站項目賣地的「零標書」情況，由此對本港樓市前景看法更負面，更有少數人士埋怨政府今年施政報告推出的樓市「減辣」措施力度不夠，無助穩定樓市。其實，樓市走勢與經濟大環境關係更密切，實應理性分析。

首先，市民入市意慾低迷，主因是香港利率高企、新盤庫存高。美國接連加息下，本港銀行存款利率高達5厘，會否再加息仍存不確定性；高息環境持續，供樓壓力大增，增加市民「上車」難度。另外，政府公布截至9月30日，已落成樓宇但未售出「貨尾」私宅達18,300伙，市場估算本港一手現貨和預售樓庫存共4萬伙，發展商在推出新盤時開價審慎，市民擔心樓價持續走低，對入市更抱觀望、審慎心態。沒有新買家入市支持，樓價自然更疲軟。

其次，樓市雖走弱，但有經濟數據支撐，相信可保持平穩。本月10日政府公布，第三季GDP按年增長4.1%，本港經濟穩步復甦，通脹溫和，失業率維持低水平，接連舉辦盛事、推出「香港夜繽紛」，令本港旅遊及零售增長動力強勁，刺激消費；加上本港銀行首9個月總存款升2.3%、金融體系風險可控。本港經濟基礎穩健，樓市不至於深陷谷底。

目前本港正大力發展創科，旅遊消費復甦強勁，經濟前景審慎樂觀。市場對樓市有看淡情緒很正常，只要理性分析，就應保持信心。有業界建議，政府可考慮將賣地地塊拆細、減低發展商買地風險，或改善現行土地招標程序，甚至考慮重新推出土地拍賣等。樓市最重要是避免大起大落，影響人心穩定，政府應多聽建言，與業界共同努力，保持市場平穩。