防範房地產泡沫帶來的挑戰

黃偉棠 時富資產管理董事總經理、特許金融分析師、註冊會計師、大學資深講師

防範房地產泡沫是內地一個嚴峻挑戰，國家需要迅速和高效地解決。筆者期望，政府採取更多快速、有效的方法來防範及解決房地產泡沫風險，讓資本市場對某些投機者進行懲罰，以警示其他人，避免類似的高槓桿高風險投資行為，從而為未來發展提供良好的經驗教訓。

對於投資者來說，國家支持萬科等房地產公司的做法只是一個開始，投資者需要看到更多具體措施才會重新進入市場。房屋銷售下滑，多家開發商面臨違約問題，大家都希望看到更多強有力的措施，例如降低融資成本或地方政府接管未完成項目。

在上周二的討論中，開發商提出建議，如放寬貸款限制和未完成房屋預售規定等。然而監管部門在會議中沒有提供任何指導。目前問題關鍵在於，開發商無法獲得資本市場支持，政府仍需採取更深入、更廣泛、更迅速和可擴展的行動。

倡研究3方面「他山之石」

政府可參考以下建議來解決持久的房地產危機，這些建議基於之前案例和研究。1）加強監管和監督：防止過度投機和高風險貸款行為。例如制定更嚴格的貸款標準、增加首付要求，並對交易實施更嚴格的控制。政府可參考2008年美國金融危機調查報告採取的措施，以穩定房地產市場，恢復投資者信心。2）促進經濟多元化：在《經濟結構在金融危機中的作用：大蕭條中的教訓》 Reinhart和Rogoff分析結論中亦詳細剖析，為減少對房產業依賴，政府可通過支持其他行業、鼓勵創新和創業來促進經濟多元化。將重點轉移到房產以外的板塊，使經濟變得更韌性，令整體經濟不會因房產市場波動而太敏感。3）改善保障性住房項目：為低收入人群提供可負擔住房選擇，減少對房地產投機需求。根據《世界社會住房》- Padraic Kenna分析中，政府可以分配更多資源，簡化審批流程，並向保障性住房建設開發商提供補貼或稅收優惠，分散公眾對房產需求和投資需要。

總括而言，我們需要更加全面和有力的措施來解決房地產泡沫風險問題。冀望政府如以往一樣，通過強有力的干預迅速糾正市場，並為未來發展奠定更加穩固的基礎。

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