張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今年4月底，沖繩縣那霸市驚現了超過2億日圓（約合1,144萬港元）的豪宅。其背景是建材價格和建築人工費等等持續升高，同時境外購房客的需求大增。因着新冠疫情而低迷的地價再度加速上漲，出現了在日本屈指可算的漲價程度！
先來簡單介紹沖繩縣。沖繩縣是日本最西南側的縣府，縣廳所有地是那霸市，位於沖繩本島南面。沖繩縣是日本47個縣之一，它的總面積約2,281平方公里，人口約147百萬人（2022年2月），且是由160個有人島及無人島所組成。沖繩是個終年氣候怡人、溫暖舒適的地方。在那霸，一年中最炎熱是7月，平均溫度為攝氏29度，極少高於攝氏35度，而在最寒冷的1月，平均溫度也只低至攝氏17度，8至9月則為颱風季，是較極端的天氣日子！
除了背負着琉球國的歷史文化外，二次世界大戰衍生的相對短促的美國治理時代卻構成現時沖繩縣政經重大影響。
2022年5月15日沖繩縣管理權返還日本50周年，但是半世紀日子仍未完全擺脫美軍基地對當地的影響。今天的沖繩縣經濟支柱主要是旅遊業及日本中央政府因着美軍基地對該縣的經濟支援。復歸了50年的沖繩，經濟仍難自立。50周年復歸日，沖繩縣政府同時向日本中央政府提交到2031年的十年振興計劃。現時該縣民眾平均收入所得僅約日本全國平均的75%內，縣政府希望新振興計劃將使人均收入增長兩成，並與日本人均收入差距大幅減少。
境外居民退休定居理想地
本地人均收入低企，也造就當地旅遊業，也吸引不少境外居民退休定居，主要是來自中國台灣及香港地區居民！根據2022年8月發布的日本網站調查「退休後最想居住城市」，第一名是沖繩縣，原因是人口少、全年溫度暖和、加上陽光與海灘美景。本地是日本公認的長壽之鄉，每十萬名沖繩人約有68人成為百歲老人，主要得益於沖繩有一個「moai」完善社區支援網絡、健康的飲食文化、慢活生活節奏、四季如春的優美氣候和便捷的出行設施，使得老年人能安享晚年、生活壓力不大！
新冠疫情曾經重創沖繩經濟和房地產活動。回顧沖繩縣和那霸市歷年房價走勢，自2007年起持續向上，直至約2019年達到最高峰，全縣總平均房價，由2007年的12萬9千日本円/平方米升至2019年的24萬1千円/平方米，基本上翻一倍；那霸市平均房價，亦由2007年的22萬3千円升至2020年40萬9千円/平方米，暴升80%上。不過，新冠疫情重創當地房價，直至2022年，沖繩縣平均房價已較高峰時下跌15%，而那霸市平均房價也較微下挫4%，算是全縣中較為抗跌力強的城市！
受惠日本旅遊強力復甦
新冠復常後，沖繩縣卻是47縣中錄得較強力反彈之一。根據日本中古公寓平均房價對全國都道府縣價格排名統計：2023年3月沖繩縣房價是3,520萬日圓較2022年3月上升2.6%，但是同東京都價格落差達54.6%，說明為何不少日本大城市居民選擇沖繩縣退休居住和第二居所度假用途！持續低企的日圓也吸引境外置業者大舉進軍當地！
新冠復常後，沖繩縣是最受惠的旅遊地方之一。日本觀光廳公布全國3月住宿統計數據，與去年同期相比，「旅客增加幅度」排名表上，沖繩縣名列亞軍，旅客增加幅度是87.9%，達250萬人次。今年4月份有194.91萬人次的外國旅客入境，當中香港旅客152,800人次，已回復2019年4月的78.4%，足證沖繩縣再次成為國內外旅客疫後遊覽的熱門地方。旅遊業復常正在恢復縣內整體經濟，新冠也喚醒人類回到健康居住，旅遊、退休的模式，沖繩未來會大大得益！
當地置業須注意地方不少
最後向有志置業沖繩的投資者簡介下當地樓宇種類，大致分為套房、公寓、獨棟住宅（一戶建）三種。日本建築物大約為四類：木造、鋼構造、水泥及水泥鋼構，價錢則以水泥鋼構最高。如果有着充足金額預算，香港人較喜好獨棟住宅（一戶建別墅），既有着完整土地產權，也較方便投資改造出租民宿，是商住兩用之最佳選項。沖繩最搶手物業必然是沿海物業，因着較大需求，保值能力應較強！如果屬意沿海而建物業，水泥建築物比較耐用合適，因為當地有兩個月颱風日子，且臨海鹽害會比較嚴重。至於銀行按揭情形，要視乎業主國籍身份，如是已歸化日本和取得永久居住權的人士，當地銀行會提供物業抵押服務，其他人士較困難向銀行借款，買樓前必須注意！
沖繩走過不平凡的歷史旅途，五十一年前回歸日本統治，成為47縣之一，也是全日本最南端的縣，全年氣候怡人、全縣景色優美、健康飲食文化，實是宜居住、宜旅遊、宜退休的地方。新冠疫情改變人類生活模式，步向健康生活、工作、退休的大趨勢、沖繩肯定是得益者！
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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