龐溟 經濟學博士、經濟學家

在此前專欄文章中，筆者以北京為案例，對內地冷鏈倉儲市場現狀進行深度解析，並對其未來發展趨勢作出展望。

筆者發現，冷鏈物流屬於服務社會民生的綜合性行業。冷鏈運輸、冷鏈倉儲和其他服務分別佔內地冷鏈物流約40%、30%和30%。與普通高標倉庫相比，冷庫投資建設成本可達2倍以上，租金水平約為1.8至3.5倍，且收入模式更多元。

北京冷鏈倉儲市場存量以低標冷庫為主，高標冷庫僅佔14%，提質升級已迫在眉睫。北京高標冷庫資源稀缺，八成為食品冷庫，高標醫藥冷庫極為稀少。可以說，北京市場將高標乾倉改造成冷庫的需求日增，針對租戶定製化需求租金漲幅可達到2至3倍。

總的看來，目前北京冷鏈倉儲市場項目集中度低，規範化行業標準仍待完善，形成大型標準化冷鏈物流基地尚需時日。而從全國視角來看，在總量快速提升的大背景下，內地人均冷庫容量僅約為0.13立方米，遠低於美國（0.49）、日本（0.32）、韓國（0.28）等國的水平；在進一步健全完善冷鏈物流體系、抬升供應鏈質量和冷鏈流通率、降低貨物損耗率和物流成本等方面，市場拓展、經濟增長和社會發展也帶來了更高的要求。

餐飲業帶動冷鏈倉儲需求

值得注意的是，冷庫需求和冷鏈物流市場容量的快速增長，恰恰是內地高質量發展的縮影：在消費升級的大背景下，消費者個性化趨勢與食品安全觀念的增強，以及消費需求旺盛、餐飲消費回暖、進口冷鏈食品需求強勁等需求端因素，共同帶動冷鏈物流快速增長；在加速現代設施農業建設、提升鄉村產業鏈供應鏈現代化水平、完善產地冷鏈物流設施等方面，冷鏈物流的發展也有助於實現農產品增值和農民增收、推動鄉村振興。

與此同時，更高效的製冷技術和節能環保技術的大規模應用，疊加倉庫管理過程高度自動化、智能化和信息化，則從技術端助力冷庫的提質、升級、迭代；在生鮮電商、自採直銷等新業態助推下，農產品跨季節供需、冷鏈產品跨區域流通趨勢得以強化，不同品類、不同來源產品的冷鏈物流發展細分加快，差異化服務增多，逐步形成產地放射、中心城市匯集、空間分布集約的形態。

展望未來，從需求端上說，餐飲類需求在社會復常後保持在高位，帶動了凍品食材、預製菜等食品冷鏈倉儲需求持續上升；居民健康意識的迅速增強和國家政策的大力扶持，也大幅提升了疫苗及其他生物製劑、藥品等醫藥冷鏈產品市場需求，推動醫藥冷鏈倉儲需求快速增長。從供應端上說，宏觀政策持續發力，產業環境有序改善，政府將加強監管、加快拆除違建冷庫，低標冷庫市場將面臨全面整改。

應制訂法規配合冷鏈物流

對政府來說，應制訂適用的法規、操作標準以及實施細則；在規劃過程中應考慮冷鏈物流設施的用地規劃，預留一定比例的工業用地為冷鏈物流設施所用；應探索混合用地的可能性，以解決城區範圍內冷庫容量不足和最後一公里冷鏈配送的問題。

對開發商而言，應注重開發綜合乾倉、冷藏庫和冷凍庫相結合的冷鏈物流設施；可基於定製需求，建設全自動化冷庫，也可結合專業化和標準化策略，為不同類型的租戶提供公共倉庫；應採用經濟高效的技術和拓展增值服務，以增加運營收入來源。

從最終用戶的角度來說，必須進行前瞻性規劃，至少提前12個月開始尋找合適的冷鏈設施；如果存儲的產品相對標準化，則應考慮採用自動化來應對不斷增加的勞動成本；可考慮採用共享模式以節省冷鏈設施使用成本，與要求相同設施標準的公司共享冷庫資源；在選擇冷鏈設施時應當首選採用了安全及可持續發展的製冷方式的物業，以避免運行過程中的風險。

從投資者角度來說，必須認識到內地很大部分的冷鏈設施並非單獨建造的物業，而是由租物流高標倉庫改造而成；結合了常溫乾倉和冷藏冷凍庫的冷鏈設施具有更好的市場適應性和靈活性；應當需關注具有優越地理位置和良好配置的冷鏈設施，同時也需關注支持預冷庫等最初一公里冷鏈設施。

需關注冷庫升級智能化

筆者預計，冷庫升級和改造的主要關注點將落在智能化、高效化、可持續化；與此同時，高標乾倉改造型冷庫和高標冷庫將成為冷庫增量市場的主要類型，未來增長空間巨大。對於希望持有和運營物流倉儲物業的投資者來說，高標倉仍然是具有較強韌性的投資產品。對於具體的物業而言，可以優化或者升級供應鏈的倉儲物業更具有韌性，按需適當提升月台、坡道等具體的物理指標是保持倉儲資產競爭力、不斷提升租金水平和收益能力的重要要素。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。