【官員有Say】「煥然三座」試用「升級版」樓宇保養手冊

巿區重建局行政總監韋志成昨日發表網誌指出，不少業主籌組樓宇復修工程時普遍面對「三缺」困難，即缺乏維修工程組織能力、缺乏財政儲備，以及缺乏有關工程的專業知識，而巿建局將「煥然懿居第三座」首置項目及4幢該局管理的安置大廈試行「升級版」樓宇保養手冊，手冊涵蓋結構構件檢驗和列明每項工程維修方法，並計劃制定「升級版」的樓宇保養手冊，作為發展商、物業管理公司和業主的參考。

韋志成表示，「煥然懿居第三座」在樓宇建造及管理模式上應用「預防性維修」理念，透過優化公契條文，提升業主與物業管理公司對樓宇預防性維修的關注和執行，對於業主「三缺」困難，市建局引入的「優化版」公契，透過行政措施支援業主和物業管理公司釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」維修權責，並減低業主和法團日後在維修上出現爭拗的機會，同時為樓宇制定落成後首份10年周期的維修保養計劃和工程開支估算，並為保養計劃擬備合適供款方案，建立財政儲備。

至於業主缺乏工程專業知識問題，則需在技術層面提出針對性支援措施，增進維修保養工程知識，而市建局團隊遂整合過往推動樓宇復修的經驗，約3年前起已在煥然懿居第一座及第二座制定較整全的保養手冊，整合大廈所有公用地方工程範疇和公用設施保養資料，詳列各項需定期檢查和維修的工程項目、公用設施維修保養周期，以及提供相關檢驗方法。

範本讓發展商業主等參考

市建局團隊並在煥然懿居第一座及第二座樓宇保養手冊基礎上，制定「升級版」保養手冊，將於「煥然懿居第三座」項目及在4幢由市建局自行管理的安置大廈試行，並計劃將該「升級版」手冊內容制定成一套樓宇保養手冊範本，讓發展商、物業管理業界和業主參考，同時聯絡政府部門和法定機構，研究將有關保養手冊範本，加入各項與樓宇復修和大廈管理相關法規的指引和實務指南，協助業主和管理公司制定適切的樓宇保養計劃。

他說，現行《大廈公契指引》列明，發展商在樓宇落成後需提供大廈公用部分工程範圍和設施的樓宇保養手冊，供業主或公契經理人參考，但不同大廈有不同設施，指引一般概括列出大廈需定期維修保養的公用部分，難具體列明某幢樓宇每項工程項目和設施維修保養範圍、檢驗方法和維修保養時間表，令業主和物業管理公司籌劃維修保養計劃時遇到三大「不清」情況，包括不清楚所需維修保養範圍、不清楚大廈結構構件檢驗方法，以及不清楚何時籌組維修保養工作。

今年初制定的「升級版」樓宇保養手冊，針對有關問題，詳列非日常維修保養工程項目檢驗和維修方法，並整合樓宇各項設施品牌、產地、保養周期等資料，要求列明各項公用設施可使用壽命年期，以及委聘認可人士負責這本手冊的編制工作，以確認「升級版」保養手冊內的每項工程項目和公用設施的維修保養資料準確無誤和沒有遺漏。◆香港文匯報記者 文森