龐溟 經濟學博士、經濟學家

目前，北京冷鏈倉儲市場總體量接近190萬平方米，其中傳統的低標冷庫佔比近三分之二，由高標乾倉改造的較優質冷庫佔比約為22%。真正符合國際標準設計和建造的高標冷庫僅有20餘萬平方米，在總存量中僅佔14%左右。為滿足不斷增長和升級的冷鏈倉儲市場需求，深化供給側結構性改革，加速推進冷鏈倉儲設施「提質升級」已迫在眉睫。

北京低標冷庫的主體是傳統批發市場型冷庫和舊廠房改造的冷庫。作為農產品批發市場配套設施的冷庫是北京早期冷鏈倉儲設施之一，其代表為豐台區的新發地市場、順義區的順鑫石門市場、通州八里橋市場等，主要用於儲存蔬菜、生禽、水產品、果品及其他農產品以滿足民生需求。出於成本考量，此類冷庫普遍採用低成本、高能效的氨製冷方式使庫內長期保持低溫狀態，多為溫度控制在-18℃~-25℃之間的冷凍庫。在租賃方面，此類冷庫優先提供給批發市場中的入駐商户使用，剩餘對外租賃面積較小，租金與其他類型冷庫相比相對較低，一般在3元（人民幣，下同）/平方米左右。

除傳統批發市場型冷庫之外，由舊廠房或低標倉改造的冷庫在北京也具有一定規模的存量。此類冷庫改造流程普遍缺乏專業性，單體面積大小不一，小則僅有幾百平方米，大則上萬平米。由於缺乏統一建造標準、分布較為零散，各項目之間租金差距較大，並無明顯價格規律。

低標冷庫升級勢在必行

低標冷庫並非全無可取之處。對業主方來說，低標冷庫造價低，建設周期短，投資成本較低；對租户方來說，其較低的入駐門檻和簡便的租賃手續可以靈活地滿足來自不同區域、不同類型的租户需求。但是，為了妥善解決低標冷庫中硬件設施設備陳舊老化、能耗高、安全隱患較多、缺乏專業管理人員導致運營效率低下等問題，其改造升級已勢在必行。

國務院發布的《「十四五」冷鏈物流發展規劃》指出，要關停不合規不合法冷庫、逐步淘汰老舊高能耗冷庫和製冷設施設備，要推動農產品批發市場冷庫改造，配套建設封閉式裝卸站台等設施，完善流通加工、分撥配送、質量安全控制等功能。

自規劃發布以來，拆除違建冷庫、改造低標冷庫已在北京各區有序開展。以通州區為例，今年以來，已停用28個不合規冷庫，另有1個低標冷庫目前正在升級改造進程中。在北京倉儲用地供應持續緊張、高標冷庫資源稀缺的情況下，預計低標冷庫的升級改造需求將會持續增長。

高標乾倉改造需求趨增

高標乾倉改造型冷庫，指的是物流園區針對租户定製化需求，把一部分乾倉改造成醫藥冷鏈倉或食品冷鏈倉出租，按約原乾倉兩到三倍的價格收取租金。若園區不具備改造能力，也可由租户參照專業標準自行改造，在這種情況下，業主將仍按乾倉價格收取租金。這類冷庫分布較為零散，且受原乾倉價格影響較大，所以各項目間存在明顯價差，一般在3.5-5元/平方米左右。在製冷方式選擇上，高標乾倉改造型冷庫一般採用氟利昂製冷系統，雖然價格相對較高，但與傳統冷庫使用的氨製冷系統相比，其使用壽命更長，運作更穩定，安全性大幅提升。

在當前高標冷庫稀缺，低標冷庫升級改造需要時間的背景下，北京市場中將高標乾倉改造成冷庫的需求日益增加。對業主方來說，其改造面積相對較小、改造周期短，且造價適中，資金投入壓力較小；有些由租户自行改造的冷庫，在租户退租後，業主仍可按冷庫價格重新出租獲利。對租户方來說，此類冷庫租金比高標冷庫更具價格優勢；園區內乾倉和冷庫同時運營，也能更好地滿足一些大型電商類租户的混租需求。但因為改造流程因園區而異，受限於原乾倉的建造形態，此類倉庫相比高標冷庫，仍存在空間利用和管理問題，如空間難以得到充分利用、乾倉冷庫混租增加園區管理難度，等等。高標冷庫普遍由成熟的冷鏈物流開發商參照國際標準進行建造，在層高和地面承重等方面都有嚴格要求，並配置了完備的電力供應、多溫區設計和專業管理人員。在建築面積方面，單體冷庫面積普遍超過1萬平方米，物流園區面積普遍超過2萬平方米。

高標冷庫仍屬稀缺資源

作為北京的稀缺資源，由亞冷、萬緯、普洛斯等成熟開發商運營的高標冷庫目前零散地分布在大興、順義、通州子市場，尚未形成大型標準化冷鏈物流基地。其中，80%都為食品冷庫，面向市場出租的高標醫藥冷庫極為稀少。因建造周期長，整體造價偏高，高標冷庫租金相對較高，一般在5元/平方米左右；其中，由於醫藥冷庫的特殊性，其建造設計、運營管理要比食品冷庫更為嚴格。如國家藥品監督管理局規定，醫藥冷庫在設計時要比普通冷庫增設一台機組以供備用，避免冷庫故障導致藥品品質出現問題。此外，由於藥品對溫度和濕度的穩定性要求更高，醫藥冷庫需另行配置特定的溫濕度監測系統。基於上述因素，每平方米醫藥冷庫租金一般比食品冷庫高出2元左右。

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