澳門再招標土地成市場新焦點

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

澳門已回歸祖國逾廿年，筆者記得招標土地大概只有三次，分別是2004年、2008年和2023年，共招標五幅土地，但比澳門特區政府回收閒置土地數目少了許多。

澳門特區政府於2003年11月底發出招標公告，宣布以公開招標方式批給一塊1,001平方米土地，興建一棟用作住宅、商業及停車場的大樓。2004年2月開標時，發展商出價6,729萬元（澳門元，下同），是底價的3倍多。澳門回歸以來的第二次賣地在2008年初，最後公布結果是天偉有限公司一口氣以14.22億元奪得筷子基南灣D和E地段。兩塊土地面積分別是1.83萬和3.19萬平方呎，可建樓面面積18.34萬和28.74萬平方呎，高出底價9.1倍及8.1倍，每呎樓面地價分別是3,026和3,016元。發展商於2017年落成「擎天」及「半島」兩座大廈，均為29層，共465伙兩房至五房住宅單位，建築面積約由796至3,689平方呎。該住宅大樓毗鄰澳門遊艇會，盡覽海岸景色，屬北區筷子基社區豪華住宅群，且擁有度假式住客會所。開售時，發展商取價每平方呎8,000元至9,000元（以標準層計）。當日中標時，同區的海擎天呎價約每平方呎3,000元至3,500元，最終開盤發售時竟然高達每平方呎8,000元至9,000元，為開發商帶來不俗利潤。

復甦後需求料殷切

去年11月，澳門特首賀一誠回應議員提問政府有否土地出售時已指出，今年計劃推出四幅土地拍賣，主要是預料私人房屋市場完全空白，而五年後經濟復甦至一定程度後便會有需求，也表明澳門特區政府趁市場復甦前預先出售土地。

果然，澳門特區政府於今年8月中旬公布公開招標兩塊氹仔租賃地：位於氹仔沙維斯街、汕頭街及桂林街的BT9a地段和位於氹仔廣東大馬路的BT8地段。特區政府租賃地既有使用年期限制又有用途限制。使用年期一般不超過廿五年，期滿後每次可續期十年。承租人需繳納一次性溢價金，並嚴格按照合約條文進行開發、建設、驗收、入伙。每年承租人需繳納土地租金，以體現雙方租賃關係。

如地籍資訊網上載位置圖顯示，兩塊土地基本上背靠鄰近相連，中間只隔開規劃道路，均為H2類居住用地，優先興建多戶型及複合用途居住樓宇，以及至少五成總建築面積為居住用途，餘下面積可兼容其他用途（商業及公用設施）。

底價重返十五年前

BT8地段和BT9a地段的土地面積及可建樓面面積分別是3,509平方米、3,225平方米、35,090平方米及32,250平方米，即共可建樓面面積67,340平方米（724,841平方呎）。招標底標分別是11億3,600萬元及7億7,700萬元，而招標樓面底價分別是每平方呎3,008元及2,238元，平均招標樓面底價則是每平方呎2,639元。這還比2008年批租兩塊筷子基住宅地低水大約15%，底價重返十五年前。因此，不少當地房地產業界評為「較低較平」。

翻查兩份土地招標文件，筆者發現兩塊地皮基本發展限制條件一樣，筆者估計兩塊土地最終聯合發展，或是一名發展商盡攬或兩個發展商成功投得後聯手開發，收取協同效應，與「擎天·半島」規格一樣。聯合發展模式大致是最底層是二至三層商業裙樓、裙樓上各自地段上興建兩座超高住宅塔樓，兩座裙樓可用有蓋行人天橋相連，打造成氹仔地區最高檔、超高層；商舖、住宅及停車場齊全的豪華屋邨式的住宅群組。筆者粗略計算如賣價為每平方呎9,000元以上，便可享有12%以上淨利潤，這跟現樓同區新樓呎價水平一樣。

發展商出價料保守

無可否認，現時澳門樓市需待經濟復常後才可受惠，仍處於較低迷情形。有興趣下標者都會看好經濟前景，否則會觀望入標情況。因應現時澳門房地產低迷局面和銀行利息高企，發展商會採取較保守態度，計算地價時只參照今天附近樓價。筆者估計最後中標樓面地價不會超過每平方呎3,000元，即兩塊地皮累計地價約為21億元以下。

大家不妨細心觀望，中標者是誰？中標價為多少？兩者都是在在標示未來澳門樓價走向，是未來樓價的風向標。因為租賃地不易向銀行貸款，且超高層建築坐落裙樓不易處理，中標財團必須現金充足及熟悉澳門建築物條例。相信本地房企聯合「過江龍」是最理想選項，尤其是內地國有房地產企業及香港地產發展商。

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