團結香港基金獻「5招13式」發展新田科技城　倡發債券換地

（香港文匯報記者 張弦）香港特區政府銳意在新田一帶發展科技城，團結香港基金的「新田科技城發展倡議報告」昨日提出13項建議。報告指出，上址約一半土地是私人擁有，業權分散，為使收地程序更為順暢，建議特區政府提供更靈活、多元化的批地、收地方案，包括將原址換地的範圍延伸至創科用途；允許土地業權人以原址換地方式建人才公寓；發行「發展債券」讓土地擁有人能在科技城落成後獲取紅利，以確保新田科技城規劃順利展開。

團結香港基金昨日發布「新田科技城發展倡議報告」，針對開發主體、招商引資及批地發展三大範疇提出建議，梳理出5大政策方向，涵蓋 13項政策倡議（「5招13式」）。

團結香港基金副總裁葉文祺表示，參照過去發展新市鎮經驗，新田科技城由政府主導開發是較合適做法，但上址的土地業權分散，第一階段發展範圍內，有超過一半土地均由私人持有，若能適度引入私人參與，可提升整體開發效率，因此他建議調整現時「加強版傳統新市鎮發展模式」的框架，將原址換地範圍延伸至創科用途，而作為政策鼓勵土地業權人將可獲得補地價優惠，「這樣可讓大家分工合作，多對手互惠互利。」

基金又建議允許土地業權人以原址換地方式建人才公寓，人才公寓的總樓面面積上限為龍頭創科企業佔用面積的10%，並設立只租不賣的條款限制。

冀更多選項讓業權人選擇

同時，目前的收地補償多屬「一筆過」現金賠償，基金建議政府提供更多元的選項供業權人選擇。葉文祺認為，「一筆過」現金賠償既令政府財政負擔加重，亦未必為地主所能接受，「估算將這一半的私人土地用現金收回，估計要約300多億元，業權人亦未必非常樂意。」因此，他建議收地時發行「新田科技城發展債券」，除了現金外提供多一個選擇。

建議的債券利率分為固定和浮動部分，土地業權人首5年可先選擇固定利率，其後再因應情況轉為浮動利率，讓他們成為共同投資者，享受新田科技城發展後的紅利，其中的浮動利率與科技城的KPI掛鈎，即發展愈好所得利率愈高，該方法可減少政府即時現金支出、令土地收回過程更容易。

葉文祺強調，有關建議都只是在換地及收地方面提供多一個選項，最終特區政府在條例規定下仍然有條件收回土地。至於直接批地非香港獨有，例如美國亞馬遜公司總部及上海Tesla廠房也有先例，但政府與企業之間談判及「討價還價」的過程，應該盡量提高透明度，例如公開指引、多少人談判等，避免被指是「黑箱作業」。

香港科學園及數碼港主要做初創企業，葉文祺認為新田科技城應定位為吸納具規模的龍頭企業，如當中有行業尖端的企業，好多時需要特定建築物或廠房去配合產業鏈，新田科技城屆時較為適合。

善用港數據工業優勢

團結香港基金研究員梁躍昊表示，最重要是香港要認清自己的產業鏈定位及優勢。他舉例說，內地對於數據管制較嚴格，流通程度不太方便，而香港則可運用內地數據及接觸到海外實時數據，令企業的產品研發得到更好效果。同時，內地的土地成本低於香港，但香港的基礎工業知識較豐富，可利用自身優勢做關鍵及部件生產。他表示透過了解自身優勢，都可吸引海外及內地企業落戶香港。

團結香港基金新田科技城發展13項建議

◆供創科原址換地補價優惠，惟須先鎖定有意入駐企業

◆允許業權人申建人才公寓，面積與創科運作規模掛鈎

◆發行「新田科技城發展債券」，引入共同投資創雙贏局面

◆新設「新田科技城工作小組」，商業原則快狠準招商引資

◆為新小組設關鍵績效指標（KPI），客觀監督各成員合作成效

◆提供針對性企業激勵措施，展龐大商機以求「突圍制勝」

◆善用具影響力關鍵持份者，拓闊覆蓋面作全方位推銷

◆設表現掛鈎關鍵績效指標（KPI），以確保合作關係互惠互利

◆超前部署創科用地通達性，加強交通網絡免成「開荒牛」

◆以政府科研學術機構為錨，從零起動創科生態圈發展

◆實施「縱橫向」嶄新設計概念，建全天候社區助職住平衡

◆配合集聚程度和產業需求，採用多元批地和發展方式

◆按企業實際需求設計建築，避免思慮不周成「建築垃圾」

資料來源：團結香港基金

整理：香港文匯報記者 張弦

鐵路基建未同步 巴士雲巴可補位

港深創新及科技園預計於明年起分期落成，新田科技城的居民料於2031年及2034年起陸續遷入，惟鐵路基建未能同步落成，一些地段的鐵路規劃更未有時間表，為免入伙初期居民成為「開荒牛」，團結香港基金建議在過渡期善用巴士網絡，以及雲巴等完善交通。同時，兩地人員過關安排也能簡化，以至考慮利用科技，例如應用程序追蹤，避免人員超越流動區域範圍。

團結香港基金研究員梁躍昊指出，北環線古洞站預計在2027年竣工，北環線主線預計在2034年竣工，而北環線支線在明年才開展詳細規劃及設計，暫無落成時間表，但新田科技城的居民最快2031年入伙，鐵路基建與住宅項目未能同步落成，使居民成為「開荒牛」，故建議特區政府在北環線主線及支線建成之前的過渡期，先利用巴士服務網絡，或採用智能軌道快運系統等運輸安排，加強通達性。

目前大片創科用地未有規劃鐵路連接，可見未來人員往返工作園區和生活社區會相當不便，他建議政府規劃興建一個輕型至中型鐵路系統，例如雲巴，以連接創科用地至落馬洲站、新田站和港深創科園站，加強創科用地的通達性。

團結香港基金副總裁葉文祺提到，特區政府應考慮簡化香港內地人員流動的程序，例如透過工作許可證，讓他們在新田科技城及深圳之間自由流動，無須再有特別的過關程序。他稱，人才流動跨越地域限制的範圍即使擴大，若能配合科技應用，如使用應用程式追蹤，亦可避免人才超越流動區域範圍。

過關程序盼可簡化

同時，一些過關程序也可考慮簡化，「可否在新關口內不止做一地兩檢，而一次檢測作放行？」他認為，特區政府有需要考慮推出措施增加兩地人員流動，「新田科技城、深圳、福田、前海之間的人員流動更加緊密的話，對兩地的發展都會有好處。」