（香港文匯報記者 海巖 北京報道）內地樓市繼續降溫，國家統計局昨日發布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，全國房價呈整體下降態勢。其中，新房價格環比由漲轉跌，二手房價降幅擴大。70個大中城市僅7城二手房價環比上漲，一線城市房價領跌。業內預計樓市下跌態勢短期延續，需要穩樓市政策繼續加碼。諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，從環比來看，6月中國70城新房價格指數(平均)止升轉降，這是新房價格在連續上漲4個月後首次轉降，二手房價格則連續兩月下降。

二手房價格只有7城上升

數據顯示，6月，70個大中城市中，商品房銷售價格環比上漲城市個數減少，新建商品房價格環比上漲的城市有31個，比5月減少15個；二手房價格環比上漲的城市有7個，比上月減少8個。整體來看，一二線城市新房價格環比均由5月的上漲轉為持平，三線城市新房價格由持平轉為下降，一二三線城市二手房價則繼續下降且降幅擴大。和去年同期相比，一二線城市新房價格仍分別錄得1.3%和0.5%的微弱漲幅，三線城市則下降1.4%，各線城市的二手房價同比則悉數下降。

值得關注的是，一線城市房價從領漲轉為領跌。一線城市二手房價環比降幅為各線城市中最大，下降0.7%，較5月擴大0.3個百分點，二三線城市均下降0.4%，降幅分別擴大0.1和0.2個百分點。上海二手房價環比降幅達到1.2%，領跌全國。

回顧上半年樓市情況，整體表現先揚後抑，2月和3月，在各類利好政策刺激下，積壓的購房需求集中釋放，房價企穩，熱點城市甚至出現「小陽春」行情。但是，第二季以來，前期積壓需求基本釋放完畢，房地產政策力度不及預期，購房者觀望情緒加重，市場明顯降溫。5月全國新建商品住宅價格漲幅全面回落、二手住宅價格全面由漲轉跌，6月全國房價整體延續下跌趨勢，成交也並未出現年中放量的「翹尾」行情，低於市場預期。

重點城市成交面積5年新低

克而瑞地產研究中心監測顯示，6月30個重點城市成交面積為1,509萬平方米，創五年來同期新低，環比繼續下降9%，同比降25%。

另外，居民購房意願出現下降，中國人民銀行最近公布的《2023年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，第二季居民對收入的感受和信心指數雙雙下降，認為房價會下降的居民佔比提升至16.5%，較上季提升2.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉指出，在第一季房價升溫「小陽春」後，4月開始退熱，5月、6月明顯開始「倒春寒」，房價上漲城市明顯減少，特別是6月63個城市二手房價下調，是有統計數據以來最高值。6月房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售環比下降，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求。

張大偉認為，目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。他指出，隨着一年多的樓市政策寬鬆，除一線城市和少數二線城市，寬鬆政策已經沒有空間。當下樓市的穩定政策需要繼續加碼，特別是一線城市，否則7月至8月市場下行將更加明顯。

專家解讀：讓能熱的城市先熱起來

房地產持續下行是第二季以來中國經濟復甦趨弱的重要原因，穩住房地產是當務之急。近日央行對房地產存量融資和「保交樓」配套融資支持措施延長至2024年底。儘管寬鬆政策持續加碼，但提振樓市效果仍然不佳，房地產市場復甦曲折。

房貸利率下降再非靈藥

東方金誠高級分析師馮琳指出，以往樓市調控中，居民房貸利率走低可以有效帶動房地產市場回暖。不過當前房地產市場供需和預期已發生重大變化，截至今年第一季，內地個人住房貸款加權平均利率較2021年第四季已下降149bp，絕對水平創下歷史新低，這一降幅與以往調控水平相當，但未能帶動市場轉暖。

一二線城市調控待再放寬

「當前政策寬鬆的力度仍然不夠，尤其是需求端政策還有進一步寬鬆的必要性。」 馮琳認為，由於疫後居民收入增速偏低，居民資產負債表面臨的衰退風險，接下來房貸利率還需要更大幅度的下行，這是提振市場預期、穩定居民資產負債表，進而帶動銷售端回暖的最有效手段。其次，從政策空間和需求潛力來看，目前一線和熱門二線城市的房地產調控政策整體仍然偏緊，非熱門二線和三四線城市政策鬆綁力度大，但三四線城市購房需求已被一定程度透支。未來一線和熱門二線城市房地產政策放鬆的有效空間更大，適當放鬆一二線城市需求端政策，增加其優質土地供應，讓能熱的城市先熱起來，帶動市場預期改善。另外，要推動樓市盡快回暖，還需要通過改善就業形勢、調整收入分配機制來助力居民擴收入，提高收入增速，改善收入預期。

前財政部部長樓繼偉近日接受媒體訪問時表示，取消限購限貸政策不會扭轉房地產市場調整態勢，房地產高庫存、高房價、金融高循環的結構性問題仍需慢慢調整。他建議，全面取消房地產限貸限購政策和對房價漲跌的限制，幫助房地產市場需求恢復。同時宣布未來適時徵收房地產稅，明確基礎扣除政策，例如每戶根據家庭人數和城鎮居民人均居住面積計算可免徵稅的房產面積，在抑制炒房的同時保障剛性改善性住房需求。