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提起羅湖口岸，你會想到羅湖海關、羅湖火車站，或者羅湖橋，不大可能想到商場。但那裏確實有一家特別的商場，叫羅湖商業城。

最早聽說羅湖商業城，還是剛到香港工作的時候。有駐港資深同事告訴我，羅湖商業城很值得去，美食購物一應俱全。國內外所有知名品牌，從服裝到箱包到首飾，都可以在那裏買到仿製品。做工和質量與正品稍有區別，但外觀幾乎一模一樣，價錢卻只是正品的零頭。我想當然地以為，羅湖商業城不過是個A貨大賣場，銷售對象應該主要是內地小縣城或農民工，於是興趣不大。駐港十多年，無數次往返羅湖口岸，一次也沒有進去過。

這次去羅湖口岸調研疫情過後深港兩地人員往來情況，也把羅湖商業城作為一個走訪點。在與商業城負責人座談中，得知這裏的主要商品並不是仿製品，而是廠家直銷的各種生活必需品和個性化的定製服務，主體消費人群是居住在新界地區的香港中下層人士。

這就大大出乎我的意料了，對商業城的來龍去脈和運營模式產生了興趣。一經了解，才發現它不僅僅是一個商場，更是一個內涵豐富的社會經濟現象，值得深入探究。

羅湖商業城作為一家綜合商業體，有「魔幻城堡」之稱。它本身是廣深鐵路深圳站及深圳地鐵羅湖站的上蓋物業，與羅湖海關無縫銜接，並有長途客車通往廣東省各主要城市。商業城集百貨購物、特色餐飲、潔牙配鏡、美甲浴足、戲曲彈唱等於一體，尤以超百家成衣定製店進駐並號稱可縫製古今中外各種服裝而聞名。無論外觀設計、內部裝飾還是貨品陳列，處處港味十足。香港一些中老年顧客經常結隊來這裏消費，戲稱為「羅湖商業城一日遊」。

由於政府要求深圳站廣場附近的建築物不得高於火車站主樓，故羅湖商業城只有七層，可分作商業綜合樓和配套公共設施兩部分。底樓和一樓、二樓是配套設施，主要包括公共停車場、長途汽車站、郵政服務點、銀行服務點、書店等。三樓至六樓是商場和休閒娛樂場所，樓頂天台還開設了數家粵劇體驗館。商業城總建築面積7.8萬平方米，其中商業面積5.5萬平方米，現有大小商舖1,346間。內部裝飾風格很別致，色調濃絕，環廊通透，扶手電梯和升降機高低錯落，四通八達。

羅湖商業城是在鄧小平1992年南方談話催生中國改革開放新一輪大潮中應運而生的，項目甫一上馬即成深港兩地熱點。整個地塊不到1.1萬平方米，卻以4.2億元的招標價刷新深圳售地紀錄。1993年商場舖面開始發售，市場反應非常踴躍，均價每平米6萬元，舖王賣到每平米15萬元，創下了當時中國內地商舖物業最高價。然而，這一高光登場，並不意味着以後的發展會一帆風順。特殊的地理位置，使羅湖商業城注定成為深港歷史變遷及兩地人員往來的晴雨表，歷史大潮波翻浪湧，形勢比人強。

首先是開局熱潮的降溫。羅湖商業城1994年正式開業後，客源不如預期，卻因租金成本高、經營定位不清經歷了長達三年的冰河期，生意十分冷清。不少追潮入場的投資者，不堪利息重負，紛紛轉手，割肉出局。

1997年香港回歸成為轉機。兩地之間日益便利的通關安排，港幣與人民幣的幣值價差，香港同胞回內地享受到的尊貴禮遇，掀起了港人特別是中低收入人群過關消費的熱潮。而當時深圳地鐵尚未開通，消費者難以從關口分流到市內其他商業區。羅湖商業城由此迎來了空前繁榮的「黃金十年」，日均客流量達到五萬人。由於招租火爆，一舖難求，商舖經營者受香港「劏房」現象啟發，分割招租十分普遍，一些「迷你」型舖位只有轉角處兩三個平米。

然而，潮漲潮落，「黃金十年」稍縱即逝。隨着一個個新口岸陸續設立，羅湖口岸作為「港人北上第一站」的專屬地位不復存在，而新開通的深圳地鐵以其強大的分流能力洩洪般分走了商業城的客源。同時，深圳商圈的重心逐漸從羅湖區向福田區、南山區轉移，羅湖商業城周邊的開發空間越來越少。傳統業態在萎縮，新業態未出現，商業城一度淪為假冒名牌的聚集地，備受詬病。這片神話般的商業旺地，不知不覺間步入了「坎坷十二年」。

從2008年起，在經歷政府持續多年的高壓打假後，羅湖商業城開始了艱難的轉型過程。但由於產權高度分散，業主多達1,300多個（迄今還有680多個），近九成是香港人或者香港公司，眾口難調，很難對商城進行整體規劃和統一管理，轉型起來障礙重重。與此同時，香港水貨客開始氾濫，與內地的矛盾趨於激化，政治風波此起彼伏，從多方面對羅湖商業城的經營造成衝擊。不過，大多數業主在香港打拚多年，閱盡沉浮，還是相信困難只是暫時的「熊市」，反彈有期，畢竟這裏的口岸樞紐商業地位是無可替代的。生意雖然時好時壞，仍然不乏經營亮點，羅湖商業城在曲折中前行。

不曾想，新冠疫情撲面而來，嚴格的封關措施直接把商戶的最後一份幻想拍死。這三年，比開張之初的三年冰河期更加難熬。儘管業主都表示零租金，無奈沒有客源，商舖紛紛關門歇業，最困難的時候只剩下不到10家舖面慘淡經營。要知道，這裏極盛時期可是有1,700多間各種類型的店舖同時營業啊！

商業的本質在交易，而交易源於往來。對羅湖商業城來說，交易額尚在其次，人氣歷來是基本的追求。商業城的發展軌跡，與中英街的興衰異曲同工。如今，在深港雙城合作譜寫全新篇章的大背景下，中英街正努力打造深港國際消費合作區，羅湖商業城則抓住疫情結束後過境旅客迅速增長的契機，突出「香港城」、「定製城」、「時尚城」、「康養城」的定位，多方發力，力圖重現當年輝煌。目前商舖基本處於滿租狀態，復業率已達85%，多數是老商戶復租，也有部分新商戶入局。但無庸諱言，面對深圳雨後春筍般崛起的新興商圈，羅湖商業城從基礎設施到商業模式都已大大落後，品牌塑造力嚴重不足，迄今客流量只恢復到疫情前的五成左右，且多為香港中老年人和外國遊客，年輕消費者較少。時過境遷，輝煌不再，提升商業城業態的任務歷史性地擺到了面前。

深圳火車站塑有鄧小平親筆題寫的站名，看着半空中「深圳」兩個蒼勁有力的大字，想起一則傳聞。據說當年鄧小平題字時，只題「深圳」而不題「深圳站」，是因為「站」有停下來的意思，希望深圳經濟特區一直往前走，不要停下來。此時此刻，竟產生一個聯想：鄧小平時代的鮮明印記是改革開放和「一國兩制」，這兩大國策若在地理上有一個交匯點，不正是羅湖商業城以及那座飽經滄桑的羅湖橋嗎？

一座商城一座橋 熙熙攘攘客如潮

往來卻話滄桑事 一座商城一座橋