香港數據中心發展前景壯麗

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

去年12月份，香港特區政府發表《香港創新科技發展藍圖》，提出四大發展方向，包含推動數字經濟發展、建設智慧香港。於具體實施方面，發展藍圖提及第六策略中，說明推出優惠措施大力發展數據中心，香港現有約60個數據中心，總樓面面積達80萬平方米。再者，於2020年4月份推出本地商用5G服務。目前香港5G網絡已覆蓋逾九成人口，進一步支持電子商貿需求。在具體執行建議上重申香港必須鞏固其作為亞太區數據中心的優勢。由2022年至2026年，數據中心可用樓面面積預期新增超過70萬平方米，連同現時的80萬平方米，總面積達到150萬平方米，複合平均增長率達13%，足以應付短期需求。

根據立法會秘書處資料研究組於今年5月25日發表的數據顯示，香港在全球63個調查市場中，數據中心市場排名第四，僅次於北維珍尼而亞（美國）、波特蘭（美國）及新加坡，並在亞太區名列第二。雖然香港在提供電訊基建（如光纖連接及雲端服務）和推出便利營商的稅務政策兩方面獲得甚高評價，但亦指出可用土地不足是香港發展數據中心的一大挑戰。

樓面短期料增至150萬平方米

回顧目前香港現有約60個數據中心，涉及總樓面面積約80萬平方米，多屬於高端數據中心（具高度可靠性及高水平保安性），主要集中於將軍澳、荃灣、葵涌/青衣、沙田和柴灣等地。預計未來數年可把樓面面積增加70萬平方米，合共總樓面面積增加至150萬平方米。屆時香港數據中心市場價值可達24.6億美元（190億港元），較2021年估計值高出76%。

具體來說，數據中心是容納計算和網絡設備的集中位置，大體上可以分為二大類別：內部數據中心和異地數據中心。內部數據中心只供企業使用，由公司全資擁有和管理或由第三方管理；異地數據中心由第三方設置和運營、或由公共方服務提供商託管、並可以開放給其他企業共同使用。服務範圍主要包括雲端運算、電子商務、物聯網和物流行業。其實三年疫情加速電子商貿發展、驅使不少企業容許員工留家工作，對香港數據中心發展有所幫助。

一般來說，數據中心需要建築物主觀條件並不簡單，包括充裕電力供應、約4.5米樓底高、樓板承重量約300磅平方呎、樓面面積每層約2萬平方呎，令到不少現有工廈未能達到這些高標準。不少財團購入工廈重建或購買地皮自建。

數據中心用地供應需加強

翻查歷史，特區政府扶助香港數據中心發展似乎力度有待加強。例如2012至2022年期間，僅有兩幅專用數據中心土地透過公開招標出售，涉及總金額約59億港元。再者，由2012年6月起，特區政府推出多項優惠措施，期望加大數據中心發展的土地供應，包括豁免改裝部分合資格工業大廈作數據中心用途的費用和接受重建工業地段為高端數據中心的契約修訂。截至2022年底，上述兩項優惠措施共接獲57項申請，即年均有約六宗，獲批約為42項，佔總數約73.6%。申請不多的主要原因是數據中心對建築物需要較高條件，包括電源及建築物結構，且需要是單一業權，令到符合上述高質量條件的現存工廈數目有限。特區政府亦已明白不足，於2022年施政報告宣布探討發展岩洞數據中心，亦會考慮透過填海和發展「北部都會區」，以在中長期增加相關土地供應。

建議考慮鼓勵工廈轉化

三年疫情徹底改變人類上班形式、購物和消費習慣及居住空間要求，孕育蓬勃的電子商貿和消費市場，更加迫使企業接受「在家上班」或「半在上家、半去公司」的新上班安排。在商業層面上，這演化成辦公室面積過剩、數據中心設施需求上升。上世紀六十年代香港工業全盛期遺留大量舊有工廠大廈，大廈業主聯同發展商活化舊廠成全新用途或甚至收齊業權進行整體重建活動。隨着辦公室物業過剩、無論租金/售價都向下調整，市區工廠重建成為辦公室用途短期失卻經濟效益，數據中心興起未嘗不是單一業權的工廠大廈的另類出路。特區政府地政署及規劃署應着力研究如何鼓勵這些老廠大廈進行重建或改裝，以適應數據中心的市場需求。數據中心營運者也可投資改善設施，以適應現有工廠大廈單位的實際樓宇現狀，特區政府應該提供政策上的扶助。

其實中國內地數據行業發展更加速度，特區政府於「北部都會區」可預留一些工業土地，建立跨境數據中心，以方便兩地數據行業合流，吸引內地、香港及外地數據龍頭大企業齊齊入駐，締造大灣區數據產業基地！

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