經濟學博士、經濟學家 龐溟

在上一期專欄文章中，筆者以各行業市值排名前十的頭部上市企業作為切入點，覆盤年報中反映企業在房地產經營性租賃方面的核心數據，聚焦8個細分領域共計75家頭部上市企業橫跨三年周期的近2,000份數據，持續跟蹤辦公樓和產業園的新舊動能主體在不動產管理方面的動態路徑。在本文中，筆者繼續通過分析年報數據，力圖捕捉保險、券商和互聯網企業的不動產策略調整。

總的來說，儘管2022年頭部上市公司流失了2.4萬從業人員，保險依然是人員密集型行業，是辦公樓市場主要的需求來源，同時管理和技術類人員的比例有所上升；十大頭部券商在2022年的租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%，成本控制壓力有所顯現，預計其租賃決策將趨於謹慎；互聯網企業在不動產策略上的調整更為靈活，主要受其業務調整方向的影響，有的大規模自建和購置，有的利用辦公租賃市場窗口期加速布局。

2022年，上市保險企業員工規模持續收縮，五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人，平均降幅為3.0%。從部門結構來看，五家險企的瘦身主要集中在營銷業務領域。代理人隊伍規模的持續下降，與之相關的在職營銷員工數量也在下滑。

險企營銷員工規模收縮

其中，A企業的保險類業務從業人員2022年減少超1.9萬人，下降幅度是三年來最大的一次。國家取消保險代理人資格考試後，保險營銷員曾迎來爆發式增長，但低門檻、低留存率等粗放式發展特點明顯。近年來，隨着保險營銷人員分級分類管理措施的落實，人力清虛、產能提升成為保險行業轉型高質量發展下各企業調整的主要方向。

疫情倒逼行業數碼轉型

在營銷業務縮編的同時，管理和技術類人員的比例卻有所上升。其中，B企業2022年在營銷人員減少17.8%的情況下，專業技術人員同比增長近10%。疫情反覆使保險行業受到需求放緩、線下服務受限等不利影響，進一步拖累處於下行周期的保險業，卻也倒逼行業的數碼化轉型以滿足多元化需求。

險企寫字樓需求續領跑

在筆者看來，保險企業人員數量結構化的此消彼長是行業監管、科技賦能、需求變化等綜合因素的結果。隨着內外部環境的改善，保險行業正逐步從規模化擴張走向量穩質增階段。鑑於保險行業人員密集型的屬性不變，我們預計保險行業在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

2022年證券行業受市場波動影響整體業績表現有所下滑，十家頭部上市券商全年營業收入合計2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%。租賃成本佔營收比例均明顯提高，多家企業開始關注降本增效、控制風險，並在不動產策略上作出應對。

覆盤十家頭部券商的年報，筆者發現持有資產超過100億元的C企業在員工人數逐年遞增的情況下，租賃成本反而逐年下降，表明經濟壓力攀升時期，搬入自持物業不失為抗衡成本增長的策略之一。而以租賃資產為主的D企業，其租賃成本的同比增幅遠高於員工數量的增幅，明顯拖累其租金成本管理效率，2022年租賃成本佔總營業收入的比例達2.5%。

券商租賃選擇保持謹慎

筆者認為，儘管證券行業在2022年短期受挫，但頭部券商人員規模及營業網點數量整體保持擴張勢頭。鑑於租金成本控制壓力的全面顯現，預計券商企業對於辦公樓租賃方面的成本把控和流程監管將更加嚴格，租賃選擇上保持謹慎。

年報數據顯示，經歷了寒冬的互聯網行業在快速恢復原有業務的同時正積極調整業務方向，很多頭部企業在轉型期早已將不動產管理理念納入到企業戰略的頂層設計，從企業對不動產租賃及持有的比例便可見一斑。E企業在整合傳統互聯網營銷業務、向創新業務轉型的推動下，對經營性物業產生巨大的使用需求，租賃資產及持有資產保持同比例均衡增長，總額已超過1,800億元。F企業着重向一體化供應鏈方向發展，因此相關的持有資產比例明顯增長。G企業為加強業務和技術的高效統籌，對組織架構的整合也體現在員工規模和租賃資產的變化上；H企業因前店後司的企業發展模式，在不動產擴張方式上以租賃資產為主，儘管人員規模有所下降，其租賃資產總額在2021年-2022年還是保持了17%-18%的同比增長。

從筆者的角度看，互聯網行業在政策監管策略轉換及企業降本增效的背景下正加快「數實融合」的步伐，面對不斷開闢的新賽道，互聯網企業將依託其高靈活性的不動產策略及時調整辦公樓租賃需求。

過去三年，疫情、經濟下行壓力和外部不確定性等多重因素對辦公樓市場的供應和需求端復甦造成一定影響。但企業年報中的數據真實地反映了宏觀經濟形勢向上向好和市場主體活力的不斷恢復。頭部企業員工規模及不動產載體面積的擴張趨勢，預計將轉化為辦公需求並在2023年釋放。金融、科技等傳統行業仍將推動市場需求發展，半導體、生物醫藥等新興行業將釋放新需求動能。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。