仲量聯行：可公私合營或予地價優惠 吸引地產商發展

人口老化是目前全球先進經濟體正面對的挑戰，仲量聯行昨發表研究指出，香港於2050年將成為全球人口老化程度最高的城市，預期到2032年，本港65歲或以上老年人口將增加46.3%，至220萬，惟現存7.42萬個安老院舍宿位的供應同期僅增加0.24%，屆時將缺乏超過6萬個長者居所。目前以觀塘區安老院舍的宿位短缺問題最嚴重，平均41名長者爭一個床位。鑑於本地長者更長壽和更富經濟能力，該行認為，香港可以尋找安老院舍外的其他選項，例如樂齡居所，而且市場上樂齡房屋的回報率較一般房屋高，該行建議政府可以撥出地皮，以公私合營、提供地價優惠等，吸引更多投資者或地產商發展樂齡居所。◆香港文匯報記者 曾業俊

仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝昨表示，現時本港可供應的安老選擇大多局限於與家人同住或入住安老院舍，而現存的7.42萬個安老院舍宿位一般只提供重要服務和照顧，這些基礎設施所帶給長者的私隱性和自主性有限。然而，香港有不少長者財政充裕，並希望過更活躍和更獨立的退休生活。長者缺乏適當居所，部分或會考慮移居至大灣區或海外國家安老，因此在本港及大灣區內地城市提供足夠合適的長者居所極為重要。

北都區正好提供長者居所規劃

陳曼藝續指，現時長者居所的主要市場參與者是香港房屋協會，惟私人參與者則寥寥無幾，近期只有跑馬地及九龍城項目。該行曾詢問個別發展商意向，惟因為投資回報、地價及建築成本等因素，長者居所的買賣市場相對普通住宅市場狹隘。希望政府可以「做多一步」，例如考慮撥出地皮發展長者居所和鼓勵公私合作，或為長者居所項目提供地價優惠和舊廈改建補地價優惠等，吸引私人投資者參與。「北部都會區」正好可以提供一個規劃長者居所地皮的良機，有助減輕政府面臨人口老化所面對的壓力和負擔。

樂齡房屋潛力大 租金回報較高

仲量聯行認為政府及私人機構可考慮引入設備更佳的長者居所 — 樂齡房屋，以配合香港長者正改變的生活需求。該行指出，樂齡房屋與傳統住宅相比可提供更高的租金回報，在其他國家和地區，樂齡房屋已成為主要的房地產投資類別之一，與辦公室、工業地產和零售地產等成熟市場共同競爭企業資金。受惠於樂齡房屋的居住性質，此資產類型不但可為投資者提供比傳統住宅更高的投資回報，相較其他資產類型也可取得更穩定和持久的長期收益。由於現階段樂齡房屋數目有限，而市場需求日益增加，因此樂齡房屋在香港和大灣區內地主要城市蘊藏着巨大的商機。

該行評估與諮詢服務部企業客戶董事Tom Parker表示，樂齡房屋於歐洲及北美洲市場已盛行一段時間。市場數據顯示，樂齡房屋的資本化率溢價一般可較普通住宅高出100至150個基點，可望吸引更多在另類資產類別中正積極尋求更高回報的投資者。由於回報率較高，樂齡房屋市場也較穩定，以及香港和大灣區內地城市長者人口增加，樂齡房屋市場極具發展潛力，預計未來十年，此市場表現將極為活躍。

鼓勵舊廈改建及加入樂齡房屋項目

Tom指出，發展商物色價格較低的舊式住宅大廈或酒店，但有見於價格仍然偏高和住宅發展商的競爭，這對有意發展樂齡房屋的發展商在收購合適的物業或地皮上面對一定程度困難。儘管大灣區內地城市的地價及樓價較低，但潛在回報亦較香港低逾1個百分點，要覓得可行方案也存在挑戰。因此，特區政府應投放資源研究支持該市場發展的方式。

Tom建議，政府需要採取措施鼓勵更多的樂齡房屋發展。目前其中一個主要難題是有意興建樂齡房屋的發展商在競投政府賣地時，將難免要面對計劃興建私人住宅項目的發展競爭。為解決這個問題，他認為政府可以考慮在推出地皮招標時，在招標條款加入發展樂齡房屋的限制，或簡化將現有資產改裝作樂齡房屋用途的程序。

樂齡房屋為在綜合大樓內的豪華型居所，附設護理、醫療、娛樂等服務設施，而此類設施均無法在安老院或私人屋苑中提供，概念與共居空間或服務式住宅相似。仲量聯行預料，隨長者遷入樂齡房屋後，將有更多傳統住宅單位可望重投市場，有助紓緩住屋供應短缺。

仲量聯行對長者居所發展建議

◆ 政府應考慮撥出地皮作為長者居所發展，鼓勵公私合作和提供誘因以加快長者居所的發展。

◆ 在賣地條款加入發展樂齡房屋要求，或簡化將現有資產改作樂齡房屋用途的程序。

◆ 「北部都會區」可提供一個規劃長者居所地皮的良機，有助減輕政府面臨人口老化的壓力和負擔。

◆ 2021年《施政報告》提出研究把「廣東院舍住宿照顧服務計劃」擴展至其他大灣區內地城市符合資格的安老院舍，以便利長者在大灣區安老。大灣區內地城市的土地供應較為充裕，成本亦較低，在大灣區內地城市發展樂齡房屋項目具商機。