【商廈轉型系列之一】中環甲廈半零售化

金融企業紛退場 國際奢侈品牌進駐

香港三年新冠疫情對甲級商廈市場帶來翻天覆地變化，中環甲廈在外資金融公司租戶「在家工作」和撤離下，面對一波又一波的退租潮。「窮則變，變則通」，香港文匯報記者發現，近期中環甲廈的租客結構出現頗大變化，以往不惜重金搶租核心區地舖的國際奢侈品牌，以及醫療檢測、專業醫美隨着復常通關及人口老化等需求大增，紛紛進駐，甲廈大業主亦升級設施以開拓這些新客源，中環甲廈由「辦公樓」走向「半零售化」。◆香港文匯報記者 黎梓田

新世界資產及房地產組合管理總經理林浩文在接受香港文匯報訪問時表示，中環商廈租賃需求原本主要集中在金融及專業行業做辦公室之用，但在疫情下這些行業面對壓力，有些已遷往租金廉宜一些的新商業區甚至撤出香港，而半零售行業在疫情期間需求持續上升，尤其是大健康、專業醫美及醫療行業，甚至是國際奢侈品牌，正陸續進駐中環區甲廈，填補空檔。

林浩文透露，新世界大廈現時的專業醫美行業租戶比例，由疫情前的10%增加至現時的35%，租務已回復疫情前水平，現時整體出租率超過90%，預計年底升至超過95%水平，其中地舖出租率達100%，其商廈空置率較整體甲級寫字樓空置率15.1%為低。至於租金亦見穩步增長，預計明年亦會上升至疫情前水平。新簽租戶的租約期比一般租約長，反映對本港經濟前景樂觀。

優化租戶組合 回復疫前租金

為了吸引更多租客，新世界一直關注奢侈品牌的變化。例如，上年租入新世界大廈複式舖的意大利服裝品牌Brunello Cucinelli，其設計不再單純是零售為主，而是加入家居概念，透過環境提升顧客體驗。若能跟上市場步伐，林浩文對出租率和租金持樂觀態度。

林浩文又表示，新世界大廈將根據市場需求設計租戶組合，引入高檔次租戶，他們通常傾向於租用整層。近期，已有兩家租戶各自在新世界大廈租用了5,000多方呎的樓面，分別是醫美中心及健身中心。而一般的地舖則很難提供這麼大的樓面。

儘管零售業受到疫情影響，但林浩文相信明年租金可回到疫前水平。中環商廈租金去年下調超過10%，雖然新世界大廈面臨同樣處境，但透過優化租戶組合，租金水平相對其他商廈恢復較快。

內地資金湧入助市場復甦

林浩文指出，許多國際品牌仍重視香港市場。新世界大廈提供可出租樓面約48萬方呎，目前有3至4層全層待租，涉及約4.5萬方呎，每層面積約5,000至1萬方呎，已獲多組客戶洽談全層租賃，對未來幾個月的出租情況充滿信心。

他估計，未來租戶組成將是：大健康行業佔三至四成，銀行及專業行業佔三成，其他行業佔兩至三成。集團將不再主動尋求大型國際企業客戶，而是依靠地理位置優勢吸引租客。隨着內地資金湧入香港購買商廈或租寫字樓，許多公司正在談長期租約，租約年期要求亦比一般長，反映企業看好香港市場前景。

復常通關後，集團旗下甲級寫字樓接獲多了買賣及租務查詢，包括內地的金融機構及科技企業等，反映企業對本港經濟前景樂觀，相信會推動今年第三及第四季的甲級寫字樓成交量，有助加快市場復甦，特別是位處優質地段及高質素的甲廈。

寫字樓租賃睇樓轉趨活躍

事實上，根據仲量聯行3月下旬發布的《香港地產市場觀察》報告，整體甲廈市場空置率微升至12.3%，整體市場租金按月下跌0.7%，當中中環和灣仔 / 銅鑼灣租金分別下跌0.8%和1.2%，尖沙咀租金則保持平穩。不過，該行指出香港甲級寫字樓市場連續3個月錄得負淨吸納量後，在2月重新錄得正吸納量。整體甲級寫字樓市場在2月錄得1.69萬方呎淨吸納量，寫字樓租賃查詢及睇樓活動趨增。