張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

交椅洲人工島初步方案已於4月底結束公眾諮詢。香港特區政府發展局合共收到約7,800份公眾意見，包括約六十多份來自團體或組織，約六成人支持、兩成半人反對。支持意見認為有助增加整體土地供應和完全區域性運輸網絡策畧；反對者則主要關注環境生態和公共財政負擔。其實這份諮詢結果不意外，因為都是反映各界社會人士普遍觀點，反而各種專業界別表態支持，並且認為大部分疑慮可以透過研究解決，正反映這些問題不是「無懈可擊」的。

先回顧一下「交椅洲人工島」計劃的「前世今生」。早在2018年施政報告內，時任行政長官林鄭月娥提出了「明日大嶼願景」，建議進行大型填海工程，興建1,700公頃的人工島，造價估計是6,240億港元（只包含首期1,000公頃人工島及其他費用），可容納多達一百十萬人居住。

為香港發展不可或缺一環

特首換人、計劃也換名了。根據《香港2030+》最終建議的概念性框架，交椅洲人工島變身成為維港都會區的延伸部分，整項計劃修改為1,000公頃。2022年施政報告進一步指出交椅洲人工島將為香港發展擴容擴量，提升香港作為金融、商業和貿易中心的競爭力，並將交椅洲人工島部分土地（一千公頃中約三百公頃）納入未來十年全港3,280公頃可供發展土地預算。三百公頃已佔上整體9.1%，成為不可或缺的組成部分。

李家超特首銳意「搶人才、搶企業」，主動引領龍頭企業落戶香港。4月底發展局局長表明當局正研究透過直接批地，羅列各發展區經濟或產業用地供應分布。作為七大主要發展區之一，交椅洲人工島地位吃重，主要經濟用地類型為核心商業區，佔上整體三成，也是唯一劃成「核心商業區」地帶。

淺析計劃的公共財政負擔

筆者試圖分析最具爭論性的公共財政負擔的顧慮。鑑於近期土地價格調整和工程造價上升，特區政府再修訂土地收益由9,740億至11,430億元（2019年2月）下調至7,500億元（2022年11月），而總工程造價粗略推算由5,000億元（2018年9月）上調至5,800億（2022年第二季），兩者結餘是1,700億元。

再仔細分析其土地收入計算。一千公頃土地中，約250公頃為住宅地，即可建250萬平方米住宅地，再以平均7倍地積比計，即可建住宅總樓面面積約1.88億平方呎。由於公私營是七三比，私人住宅總面積佔三成，約有5,640萬平方呎出售；而公營住宅可建總樓面面積1.316億平方呎，當中假設三成是資助出售房屋，約有3,948萬平方呎居屋樓面可出售，特區政府從中可收回私樓三成地價。假如私樓平均樓面地價為每方呎7,000元計，則私樓賣地收入+資助出售房屋土地回收地價收入約為3,948億+829億 = 4,777億元。

根據交椅洲公布規劃方案，商業樓面可建5,382萬平方呎，如以樓面地價5,000元/平方呎計算，商業賣地總收入是2,691億元。總括來說，交椅洲人工島總賣地收入是4,777億+2,691億= 7,468億，這與特區政府估算7,500億元非常接近！但如果住宅樓面地價平均下降至5,000/平方呎或6,000/平方呎，則總賣地收入會銳降至6,103億及6,786億元，也比5,800億高少許，當然風險情形會大增了！賣地收入是受到市場情況影響，是較難預期的，投資者主要看香港未來經濟前景。

特區政府最新工程總造價估算約為5,800億，包括填海工程費用及基建、交通及其他公共設施興建工程費用。筆者從工程界朋友了解後，假設後者佔上總數的七成，這部分是建設一個高於50萬人口的新發展區同樣需要支付的。單純填海造地佔上其餘二成半至三成，則約為1,450億至1,740億元，取平均數是1,595億元，則約1,600億元，平均填海造地的成本是1.6億元，這遠高於最新公布政府第一級別農地補償金額的1.267億元！不過，這組農地補償金額呎價是依照市價政府定期調整，去年還是超過1,500元/平方呎 （即合算1.5億元/畝），同樣地受到市場情形左右！

雖存變數 收入料高於成本

把收入和成本互相比較，不難看到現時收入還是高於成本，但是存在不少變數。為了使項目長遠地經濟性可行，特區政府必須小心把關，盡情控制成本，時刻引用最新技術壓縮建造成本及時間。

計劃有助取得土地主動性

無疑交椅洲填海造地提供特區政府全新製造土地的契機，可以有效平衡「北部都會區」收地的風險，幫助政府取得土地擁有權的主動性。填海地提供理想處女土地，為特區創造理想城市、海綿城市的載體，有效地推進未來科技發展，值得全力支持。回顧現時兩大CBD地帶，CBD1的中環核心商業區全是金融/專業用途，且已呈飽和情形，CBD2的九龍東核心商業區租戶較多是工業及後勤服務，也在規劃層面多次修訂如地下街接駁改變及單軌列車被擱置令到商業環境吸引性被大幅削弱。特區政府應好好把握CBD3的規劃契機，引入有別於前者兩大CBD區的用途，如教育創科、創新創業、新能源/新材料、安老醫療、文化產業等等新型產業用途，打造CBD3成為未來特區新經濟新熱點！CBD3賦予特區商業新遠景，是香港的未來動力。

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