消委會揭75%「公契經理人」內定是發展商子公司

樓宇管理費與小業主息息相關，香港的法定機構消費者委員會（消委會）昨日公布一項有關香港住宅物業管理費的大型研究，顯示受訪業主每月支付的管理費介乎200元至3,700元，平均每月管理費為1,108元，即每平方呎2.7元，約佔受訪業主家庭每月收入7.4%。惟小業主縱然不滿管理公司的收費或服務質素，也未必能推翻管理公司，因為消委會審視249個發展項目中，75%「公契經理人」已「內定」是發展商的子公司，或關連公司，部分發展商更持有大量業權，使小業主無法收集足夠業權撼動管理公司。消委會建議提高業主分攤物業管理費的透明度，及放寬修改公契的業權門檻。

◆香港文匯報記者 劉明

繼香港文匯報早前深入探討香港物業管理的漏洞後，消委會亦花兩年時間研究香港住宅樓宇的管理問題。消委會主席陳錦榮指出，全港住宅市場去年的物業管理服務總收入估計達551億元，約佔本地生產總值2%，消委會檢視和評估私樓管理費制度，其間諮詢相關政府部門和監管機構等持份者，並審視249份公契、50份售樓書和2份一手私人住宅發展項目法定聲明，並實地訪問1,103名業主、96個業主組織及22間物業管理公司等。

物管投訴11年近七百宗 近半收費爭拗

昨日公布的研究結果顯示，45%受訪業主認為可接受的管理費加幅為5%以下，但據96個受訪業主組織提供的最近一次加幅，34.1%物業管理費加價5%至9%不等，更有32.1%屋苑的管理費加幅達10%或以上，高於業主可接受水平。物管公司解釋，管理費上漲主因是通貨膨脹（100%）、最低工資上漲（72.4%）及樓宇維修保養（31.6%）。在249個被抽查的物業項目當中，72%項目收取的經理人酬金訂於上限水平，整體酬金水平為5%至15%。

同時，消委會過去11年接獲的694宗物管服務投訴，49.3%與價格及收費爭議有關，包括不合理收費、資金處理不當、挪用資金或拒絕提供收支紀錄和賬簿等；43%則涉及服務質素，包括前線人員處理業主訴求的態度、物管公司處理投訴速度和方式，或大堂無人值班等，但所有投訴僅半數經調解後解決。

消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席鄺祖盛指出，研究發現物業的業權份數分配基礎缺乏透明度，公契雖訂明業權份數和管理份數的份額，界定業主管理費分攤基礎。惟該會檢視的售樓書顯示，有關資訊僅以數目形式提供個別單位份額，沒有說明份數分配計算方法，業主不知分攤的管理費是否公平。

249個被抽查的住宅項目中，5個的住宅小業主總業權只佔14%至48%不等。消委會總幹事黃鳳嫺解釋，該5個住宅項目屬混合用途，除住宅外，還有商場甚至酒店等，非住宅項目的業權則由發展商持有，換言之發展商手執86%至52%業權份數，但現行法例規定，業主要收集50%業權份數支持才能罷免公契經理人（即項目的首任物業管理公司），故即使住宅業主不滿物管公司的收費或服務，能否罷免物管公司仍受制於發展商。

不過，發展商與管理公司往往有千絲萬縷關係，消委會就上述項目發現，約75%的公契經理人也與發展商有關聯（例如是子公司等）。陳錦榮說：「有關係的持份者去投票，可能會有利益衝突存在。如果有這些清晰界定和認知，對於處理比較敏感性或有嫌疑利益衝突的問題，可以作出適當調整。」

倡分開商住樓面公契 增小業主總業權

消委會建議售樓書披露發展商與公契經理人的關係，當出現利益衝突時，發展商及擁有30%或更多業權份數的大業主應申報利益，並在適當情況下「避席」，並就有關項目放棄投票權，且首位公契經理人任期屆滿後，應以招標方式聘用下一任物管公司。

消委會認為，特區政府可考慮分開住宅和商用樓面的公契，令住宅業主的總業權不致太低，以及研究參考《公司條例》，以75%業權份數作為修改公契的門檻，並設立嚴格執行程序和上訴機制。