【官員有SAY】「煥然」二期成預防性維修試點

「定期保養方案」下半年推出 長遠研修訂「大廈公契指引」

市區重建局行政總監韋志成昨日發表網誌指，市建局編制了一套適用於一般私人樓宇的「定期維修保養方案」參考文件，將於下半年推出，協助物業管理業界和業主制訂樓宇公用地方結構和設施的維修保養計劃，並以每10年為一個周期編制相應財政預算和落實供款安排。局方更會以今年第三季接受申請的「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段加入條款，要業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，推動樓宇進行「預防性維修」的新模式，長遠冀為研究應否修訂《大廈公契指引》，規管業主在樓宇維修保養的責任並積累經驗。◆香港文匯報記者 文森

韋志成指出，以鋼筋混凝土建造的私人樓宇，若保養得宜，壽命可以超過75年，但需要約每10年一次進行周期性保養維修，即有關私樓總共約要6次至7次維修，涉及高昂工程費用。因此，提升業主有關籌組維修工程知識和能力，除推動樓宇復修外，更要處理財政資源問題，業主要為樓宇復修提供持續和穩定的財政資源，否則樓宇出現老化才集資，便將面對沉重財務壓力。

他指出，坊間大部分單幢式樓宇或舊式屋苑，只以「見爛補爛」方式籌備維修工程。市建局團隊因此總結推動樓宇復修的經驗，編制有關的「定期維修保養方案」參考文件，今年下半年與物業管理業界和業主分享，當中包括不同類型的手冊、文件範本、工程清單和財務報表指引等，協助業主或管理公司制訂定期保養計劃，並評估財務開支，以便及早籌備所需資源。

每10年紅外線測外牆破損

參考文件以「預防性維修」理念而編制，包括提供標準化的樓宇保養手冊範本，列出私樓和屋苑制訂維修計劃時，涵蓋在公用地方所需的工程範疇，並提供相關檢查方法的參考建議。

以樓宇外牆為例，手冊清晰列明檢驗外牆程序和每項檢查的執行細節，包括每年目測勘察及每10年以紅外線熱像儀偵測外牆破損，減低外牆損壞以至石屎墮下引致的公眾安全風險。

此外，樓宇各類型公用設施涉及不同產地、品牌、製造商和技術規格等資料，管理公司可協調相關設施保養承辦商，在工程範疇手冊上填寫設施品牌、產地、保養周期、預計可使用年期和其他技術資料，以擬訂未來10年的維修保養計劃。

提供工程財務預算範本

市建局團隊並將提供一份工程財務預算範本，預設多項財務公式，協助因應工程項目估算評估「特別基金」應維持的結餘水平，並按樓宇單位數目和業權份數，計算每個業戶應分擔的費用，以及每年建議供款方案，交業主商討落實。

至於新建樓宇方面，市建局會發揮「先行者」角色，以「煥然懿居二期」作試點，制訂大廈公契時加入「預防性維修」條款，要業主制訂定期檢驗及維修保養計劃，促使業主入伙開始便制訂定期保養計劃及相關財政儲備方案，以積少成多的財務安排推動「預防性維修」新模式。

他指出，市建局會聘請工程顧問為「煥然懿居二期」制訂第一個10年的維修保養計劃，讓公契經理人按計劃的工程項目建議維修「特別基金」供款安排。公契亦提出需召開業主大會，商議維修計劃和供款建議，以盡早取得共識落實執行。