兔年置業專家看好「北都」上車盤

（香港文匯報記者 黎梓田）甫踏入兔年，小市民除了希望今年「行個大運，身體健康」之外，更希望可以安居樂業。香港文匯報記者邀請了多個地產代理及樓市專家分享「兔年心水盤」，當中不乏與政府大力發展的「北部都會區」息息相關的上車屋苑。隨着各國之間恢復通關，來港人才增加，靠近商業核心區的新晉豪宅也是兔年置業及投資之選。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，如果以中小型住宅來說，他的心水盤以四字來形容—「老而彌堅」，這些屋苑雖然樓齡大，但勝在低水以及投資回報高，這些屋苑分別是天水圍嘉湖山莊、荔枝角美孚新邨以及鰂魚涌太古城。

嘉湖呎價不足1萬值買

布少明解釋，在政府銳意發展「北部都會區」下，預期該區物業價格長期會有可觀增長，其中嘉湖山莊經過去年調整後，呎價已低至不足1萬元，如果小市民用大約400萬元入市2房上車也是相當理想。

另外，他又指，美孚新邨是九龍市區傳統大型屋苑，坐擁極之便利的交通配套，西可進新界、東可達市區，加上超低水呎價，相當值得留意。至於太古城向來是港島傳統藍籌屋苑，毗鄰港島東商業核心區，一直吸引不少打工仔置業或租住，不論是自用或投資也相當不俗。

日出康城戶型多配套齊

香港置業行政總裁馬泰陽表示，本港整體樓價去年出現時光倒流，將軍澳亦不例外，其中日出康城近年發展迅速，項目共有13期，約50座，提供2.5萬伙單位，面積289呎至2,739呎，適合上車換樓不同客戶需求，估計今年日出康城樓價回升12%。

另外，馬泰陽認為，坐落九龍站上蓋的君臨天下，外形設計最獨特，加上毗鄰西隧、西九龍快速公路、三號幹線及中港碼頭等，交通網絡相當齊全，所以頗受市場人士歡迎。事實上，九龍站物業向來受惠廣深港高鐵通車，疫情下去年該屋苑靠本地內需支持，現在內地與香港首階段復常通關，吸引內地人才來港工作或投資，相信今年區內會有不俗增長空間，料可回升12%至15%。

新晉鐵路盤租賃需求大

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，兔年想置業，首選應以新晉屋苑為主，如果在港九市區，個人心水有南昌站匯璽，以及黃竹坑站上蓋屋苑，這些樓齡較新，交通可直達核心商業區，隨着香港經濟恢復以及與內地首階段復常通關，相信上述屋苑有不俗增長。至於新界方面，將軍澳南一帶屋苑，例如Monterey及The Parkside等，也是兔年心水盤之一。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，隨着將軍澳跨灣大橋落成，將軍澳及日出康城物業交投將會十分暢旺，又特別看好維景灣畔，位置臨海且配套齊全，也同時享受將藍隧道及跨灣大橋的便利，料該屋苑樓價有不俗增長。

祥益地產總裁汪敦敬表示，今年值得留意的住宅有兩種，一是介乎300多萬至400多萬的上車盤，由於過去樓價高企，有不少用家需求被收入所限而無法入市，而這些單位目前正處於易入手的水位，會有不少上車資金追逐。

汪敦敬表示，另一種值得留意的物業是核心商業區附近的新晉豪宅屋苑，主要坐落於九龍站、啟德或北角一帶，特別是1,000萬至2,000萬元物業。隨着來港的高端人才增加，高薪人才對新晉豪宅屋苑租賃需求增加，這些物業將會是兔年的物業投資之選。

好淡仍角力 樓市跌勢或未完

兔年樓市有專家相信以用家上車盤會最受惠，畢竟樓市有回暖跡象，惟泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚提醒，現階段不代表樓市的跌勢完結。如果自住及投資的話，他建議可密切留意400萬至600萬元的上車盤，又或者近期受基金追捧的超級豪宅（5,000萬元以上）。

北都區建設撐起新界樓

張翹楚解釋，內地與香港首階段通關復常，對買家有較正面心理影響，將刺激市民入市置業。用家入市料會對400萬至600萬的上車盤最為利好，又以靠近「北部都會區」的屋苑最為睇好。

張翹楚指，「北都區」未來的大型建設下，長期需要大量勞動人口，相關人口會在區內或附近承租單位，情況如同早前機場第三跑道興建，帶旺屯門碼頭及東涌一帶屋苑租務，令相關屋苑租金回報上升，從而樓價自然會有支持。

湯文亮建議買舖收租

另一邊廂，紀惠集團行政總裁湯文亮表示，相對於住宅，個人認為今年應該買舖收租，因零售業已經出現搶舖，舖市十年升幅剛剛開始。

至於住宅，湯文亮沒有特別睇好哪一個樓盤，但認為大埔區、將軍澳的中小型樓盤保值能力較佳。豪宅方面，他認為，港島南區當然好，但實在太貴，反而九龍啟德不錯，指該區將是多元化發展社區，不像太古城或者黃埔，只是由一個地產商發展，缺乏特色。另外，復常通關在有序進行，他估計會引發專才購買力爆發，大型單位升幅變得明顯，2,000萬至4,000萬元的單位也值得留意，九龍塘及新界西北都是重點。

未來近50萬伙潛在供應

儘管市場普遍預期樓市向好，資深投資者伍冠流認為，跌價持續下去是大勢所趨，如政府不放寬辣招，樓價會跌10%，而撤辣或者減辣就會慢慢下調5%。他又指，市場預期價格會繼續減下去，主要有三大因素支持，第一是通關刺激作用小，不會有很多人來買樓房；第二是息率會繼續加下去；第三是地價現在大縮水，只因為發展商看跌。而未來十年會有近50萬伙公私樓房潛在供應，形成供過於求的狀況。

伍冠流表示，今年有3萬伙新盤單位等着排隊推出，九龍及港島分別佔約1.1萬伙及3千伙，而市區樓呎價挨近2萬元，下行壓力較大，還是新界西北區的1萬元呎價樓較容易被接受。