公共運輸交匯處投資價值可觀

譚善恆 華坊諮詢評估特約資深顧問

房地產信託化的投資方式已有六十年歷史，除了常見的工商業房地產投資信託基金外，更有專門化的房託基金，如醫護設施、賭場娛樂、自助儲存、 通訊基站及流動廣告等。

房託基金可助攤分開支

以醫護設施為例，某些地方政府把一籃子的醫護大樓設施以「售後租回」形式注入一個房託基金，由管理公司持有、管理及維修，這樣便可把政府的一筆過工程開支攤分成逐年支付的經常性開支，香港人熟悉的房託例子——領展房地產投資信託基金，把房屋委員會轄下管理的屋邨商場、停車場等收租設施套現增值，但把醫護大樓設施進行信託化衍生的「平賣資產」的爭議性相信會較低。

香港的公共運輸交匯處（以下簡稱「交匯處」）一般指那些附設在公共房屋、私人物業或鐵路車站，供普羅市民選乘交通工具的室內、有蓋和露天的場所。現時全港共有超過三百多個，當中由運輸署、房屋署持有及管理的佔超過九成，由八千平方呎到二十萬平方呎不等。雖然交匯處內佔地最多的巴士設施交由巴士公司使用，但交匯處的整體管理、翻新、維修、清潔等仍是由政府部門處理，所以屬於每年的經常性開支。

創造交匯處的商業價值

由2014年到現在，有蓋交匯處的數目增長接近百分之三十。由於房屋供應和鐵路沿線各站的發展需求，預期交匯處需求會持續增長。而且其接觸的人流量穩定，其實大可以創造出一個適合戶外巨型廣告板、宣傳推廣、上車下單及落車取貨的商業協同網絡。現在的無線網絡和傳輸技術已能做到在特定巴士站範圍內推送資訊，證明基礎建設已成熟，只欠商業運用。

特區政府可研究把一籃子的交匯處產業化，（如差餉物業估價署每年為全港固定的室內外私人燈箱/廣告位評估租值收取差餉，擁有大數據），把特定商業使用權益出售，又或把整個交匯處物業注入投資信託基金，售後租回，由基金管理公司以商業應用收益和政府租金作經營模式，讓政府在這類社區基建設施配合新興的房地產科技，達至「產業化」、「房託化」、「輕資產化」。

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