◆作為未來熟地供應重點,基建設施完備是人口遷入人工島時不可或缺的考慮因素。圖為生活社區模擬圖。來源:發展局
明日大嶼要克服之四個挑戰
人工島關係本港未來十年熟地供應
三島方案概念圖

未來十年熟地重要來源 創造價值不止賣地收入

社會熱議「明日大嶼」新方案,香港文匯報翻查資料,方案重頭戲交椅洲人工島填海是政府未來十年熟地供應之關鍵,在最後4個年度(2029/30年度至2032/33年度) 相當依賴其供應,意味相關填海工程事在必行。目前綜合而言,業界認為人工島面對四個挑戰,包括要控制好工程的開支不要大幅超支及延誤、妥善規劃免除風災水浸、莊重承諾落實各連接系統、政府帶頭推動人工島商業發展以增地皮發展前景。政府要妥善解決潛在問題及向公眾進行解說,增加市場及市民信心,令全社會齊心協力推進這一世紀工程。◆香港文匯報記者 黎梓田

發展局日前公布的《中部水域人工島研究》中,「明日大嶼」交椅洲人工島填海最新工程造價估算為近5,800億元,較2018年推算的逾5,000億元貴了16%,是本港史上最昂貴基建工程。由於整項工程需時至少20年,部分人士亦質疑5,800億元新造價未有充分考慮通脹及地理等因素,按政府大型工程往績、目前通脹率及經濟環境變化推算,市場最為擔心這項「世紀工程」出現「黑洞級超支」,最後由全民「埋單」。

增環保元素 助降融資成本

港大房地產及建設系客座副教授張聖典認為,「明日大嶼」工程漫長,目前地緣局勢下高通脹情況料會持續,很難保證不會發生超支情況。他認為,工程超支上升原因主要跟物價有關,政府無法直接干預物價,因此亦無法直接控制工程成本不上升,唯一可做是壓低融資成本,減低超支風險。目前政府考慮適度運用市場力量,包括發行債券、公私營合作包括建造-營運-移交模式興建主要運輸基建,以及鐵路加物業發展模式興建鐵路等方式。由於特區政府信貸評級高,同時新方案亦加入更多環保元素,迎合市場對綠色金融需求,相信能將融資成本壓到最低。

政府強調人工島落成後會有約7,500億元賣地收入,能抵消5,800億元的支出兼「有賺」。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,根據往績,香港基建工程出現超支及延誤是相當普遍,而以政府今次給出的7,500億元賣地收益計,扣除工程成本後只有1,700億元利潤,金額不算多,「很容易一個浪過來就被蒸發」,予市場容易超支的感覺。對比人工島的填海造地成本與新界收地的成本,根據立法會發展事務委員會文件指出,人工島填海估計費用為每方呎1,400元,與收回新界甲區土地每方呎1,300元的特惠補償率大致相若。

填海造地 是「資產」而非「消費」

張翹楚續指,「北部都會區」收地屬於「塘水滾塘魚」,收來收去都是在有限的300平方公里裏面進行。人工島填海則是直接增加土地,對香港發展有着非常實用價值,故認為政府不用太過保守,應盡快計出真實的賣地收益,增加市場信心。

香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為,人工島是一個資產的創立,不應視它為一個消費。而土地資產在創立後,其價值會隨着時間而改變,有機會可追上成本升幅。政府約有8,000億元財政儲備,如能一直保持同一水平,建造人工島對於政府財政亦不會有即時的問題。況且,填海不會一時三刻就把所有資金投進工程,每年相關成本支出平均只是300億元,加上政府每年都有收入,他建議用分批填海方式,待每年資金回籠後再投入下一筆資金,做法會比較穩妥。

引關鍵產業 提升土地價值

麥萃才同時建議,人工島「三島設計」中間形成一個內海,政府可參考新加坡濱海灣,「由零」規劃人工島內海景觀,提升土地價值。人工島有商業配套,政府帶頭推動島內的商業及引入一些關鍵產業,也能提升土地價值。

團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管葉文祺也認為,人工島落成後除有賣地收益外,還有商業區每年為香港帶來約2,000億元的GDP(本地生產總值)效益,佔每年GDP約7%,公營房屋供應亦能為香港創造額外的社會價值,即使超支也值得去做。同時新方案的路網(港島西至洪水橋鐵路,途經港島西、人工島、欣澳、屯門東,並伸延至「北部都會區」的洪水橋)能便利港深往來,接駁規劃中的港深西部鐵路去前海,促進香港與大灣區的融合發展、互聯互通。

分批填海 「進可攻 退可守」

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波認為,發展長遠計劃財政估算一般存較大偏差,政府只要分批填海,就能「進可攻,退可守」,若人口及市況有變,也可隨時調整。

明日大嶼要克服之四個挑戰

1、受通脹及工程延誤影響,人工島造價隨時超支

2、近年天氣異常,人工島面對風災水浸威脅

3、憂「環保連接系統」落空,人工島變孤島

4、發展商對填海地信心不大,影響賣地收益