未來十年熟地重要來源 創造價值不止賣地收入
社會熱議「明日大嶼」新方案，香港文匯報翻查資料，方案重頭戲交椅洲人工島填海是政府未來十年熟地供應之關鍵，在最後4個年度(2029/30年度至2032/33年度) 相當依賴其供應，意味相關填海工程事在必行。目前綜合而言，業界認為人工島面對四個挑戰，包括要控制好工程的開支不要大幅超支及延誤、妥善規劃免除風災水浸、莊重承諾落實各連接系統、政府帶頭推動人工島商業發展以增地皮發展前景。政府要妥善解決潛在問題及向公眾進行解說，增加市場及市民信心，令全社會齊心協力推進這一世紀工程。◆香港文匯報記者 黎梓田
發展局日前公布的《中部水域人工島研究》中，「明日大嶼」交椅洲人工島填海最新工程造價估算為近5,800億元，較2018年推算的逾5,000億元貴了16%，是本港史上最昂貴基建工程。由於整項工程需時至少20年，部分人士亦質疑5,800億元新造價未有充分考慮通脹及地理等因素，按政府大型工程往績、目前通脹率及經濟環境變化推算，市場最為擔心這項「世紀工程」出現「黑洞級超支」，最後由全民「埋單」。
增環保元素 助降融資成本
港大房地產及建設系客座副教授張聖典認為，「明日大嶼」工程漫長，目前地緣局勢下高通脹情況料會持續，很難保證不會發生超支情況。他認為，工程超支上升原因主要跟物價有關，政府無法直接干預物價，因此亦無法直接控制工程成本不上升，唯一可做是壓低融資成本，減低超支風險。目前政府考慮適度運用市場力量，包括發行債券、公私營合作包括建造－營運－移交模式興建主要運輸基建，以及鐵路加物業發展模式興建鐵路等方式。由於特區政府信貸評級高，同時新方案亦加入更多環保元素，迎合市場對綠色金融需求，相信能將融資成本壓到最低。
政府強調人工島落成後會有約7,500億元賣地收入，能抵消5,800億元的支出兼「有賺」。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，根據往績，香港基建工程出現超支及延誤是相當普遍，而以政府今次給出的7,500億元賣地收益計，扣除工程成本後只有1,700億元利潤，金額不算多，「很容易一個浪過來就被蒸發」，予市場容易超支的感覺。對比人工島的填海造地成本與新界收地的成本，根據立法會發展事務委員會文件指出，人工島填海估計費用為每方呎1,400元，與收回新界甲區土地每方呎1,300元的特惠補償率大致相若。
填海造地 是「資產」而非「消費」
張翹楚續指，「北部都會區」收地屬於「塘水滾塘魚」，收來收去都是在有限的300平方公里裏面進行。人工島填海則是直接增加土地，對香港發展有着非常實用價值，故認為政府不用太過保守，應盡快計出真實的賣地收益，增加市場信心。
香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，人工島是一個資產的創立，不應視它為一個消費。而土地資產在創立後，其價值會隨着時間而改變，有機會可追上成本升幅。政府約有8,000億元財政儲備，如能一直保持同一水平，建造人工島對於政府財政亦不會有即時的問題。況且，填海不會一時三刻就把所有資金投進工程，每年相關成本支出平均只是300億元，加上政府每年都有收入，他建議用分批填海方式，待每年資金回籠後再投入下一筆資金，做法會比較穩妥。
引關鍵產業 提升土地價值
麥萃才同時建議，人工島「三島設計」中間形成一個內海，政府可參考新加坡濱海灣，「由零」規劃人工島內海景觀，提升土地價值。人工島有商業配套，政府帶頭推動島內的商業及引入一些關鍵產業，也能提升土地價值。
團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管葉文祺也認為，人工島落成後除有賣地收益外，還有商業區每年為香港帶來約2,000億元的GDP（本地生產總值）效益，佔每年GDP約7%，公營房屋供應亦能為香港創造額外的社會價值，即使超支也值得去做。同時新方案的路網（港島西至洪水橋鐵路，途經港島西、人工島、欣澳、屯門東，並伸延至「北部都會區」的洪水橋）能便利港深往來，接駁規劃中的港深西部鐵路去前海，促進香港與大灣區的融合發展、互聯互通。
分批填海 「進可攻 退可守」
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波認為，發展長遠計劃財政估算一般存較大偏差，政府只要分批填海，就能「進可攻，退可守」，若人口及市況有變，也可隨時調整。
明日大嶼要克服之四個挑戰
1、受通脹及工程延誤影響，人工島造價隨時超支
2、近年天氣異常，人工島面對風災水浸威脅
3、憂「環保連接系統」落空，人工島變孤島
4、發展商對填海地信心不大，影響賣地收益
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