【樓宇管理亂象之二立案法團】立案法團掌實權 監察失衡惹禍患

四大弊端：法團混賬 操控選舉 主席失職 私用公款

香港文匯報專題昨日報道了沒有監察權的業委會經常被揶揄為「無牙老虎」。不過，有實權的業主組織「業主立案法團」是另一種極端：它是根據《建築物管理條例》第344章成立，獲法例賦予財政獨立、廢除管理公司等實權，若法團、小業主、物業管理公司及民政事務總署四大持份者能互相監察、制衡，理論上可以讓大廈管理更妥善，但一旦失衡，就會衍生法團權力過大的禍患。香港文匯報近日接獲多個屋苑業主的求助，質疑有關屋苑的法團成員監守自盜或濫權，又出現管理賬目不清等弊端，甚至有業主因法團的「糊塗賬」而被管理公司告上法庭，其單位瀕臨被「釘契」。 ◆文/圖：香港文匯報專題組

交足多年管理費 反變欠費要「釘契」？

法例雖然規定法團必須定期公開財務報表，但條例未有訂定懲罰制度，令個別法團有恃無恐。連續六七年未曾公布預算報表及年終核數報告的將軍澳居屋景明苑，早前遭前物業管理公司入稟追討600萬元欠交的管理費。此時，一直準時繳交管理費的小業主們才如夢初醒：何以管理費未落入管理公司戶口內？每月所交管理費又落在誰人口袋？連串疑問未解之際，業主再得悉另一噩耗—官司敗訴，小業主要清付拖欠的管理費、堂費、利息，合共賠償819萬元，否則全幢大廈單位會被「釘契」。

去年底，景明苑現任法團被前管理公司入稟追討2016年至2017年期間累計拖欠的16個月共600萬元服務費，最終屋苑敗訴，需要集資819萬元賠償予管理公司，每戶出資6,000元至1萬多元不等，否則全幢大廈有可能被釘契。令一眾小業主不解的是：「我們每月有交管理費，為何法團沒錢找數，還要打官司，敗訴後要我們承擔責任呢？」

根據法庭的判詞，該屋苑的業主每月將管理費交予法團，再由法團存入管理公司的信託戶口。在涉案的16個月內，法團累積收到超過800萬元管理費，要繳付600萬元管理公司服務費是綽綽有餘的，但法團賬目一直是個謎，不少景明苑小業主表示，上任法團有六七年未曾公布財務報告，到底業主每月所交的管理費何去何從？有無人挪用款項？個別業主擬報警，但苦於手上毫無證據，令調查困難重重。

區議員：景明苑例僅冰山一角

據法例規定，法團管委會每年要擬備預算並列明各項支出的預算、每12個月擬備財務報表，以及每3個月擬備收支概算表。西貢區議員方國珊表示，景明苑的例子只是冰山一角，不少法團與管理公司之間簽收文件等流程不清晰，賬目一團糟，資金去向十分難查。法例雖規定法團必須公開賬目，但並沒有懲罰及投訴機制，法團不公開，小業主若控告法團必須自掏腰包請律師，法團卻能動用屋苑儲備請律師，這令小業主猶如以卵擊石。

沒授權他人投票 竟收授權書副本

觀塘區議員柯創盛在接受香港文匯報訪問時表示，第334章賦權小業主透過投票決定法團成員任命、大廈管理、大小工程投標等，好處是讓小業主參與大廈管理，甚至推翻不稱職的法團成員，但最大敗筆是法團選舉制度容許未能出席業主大會的小業主簽署「授權書」委任他人出席及投票，但法例並沒有制定防舞弊措施，讓別有用心者有機會鑽空子，以操控法團選舉、騎劫法團。

將軍澳一個屋苑早前要進行大維修，入圍承辦商的工程費竟高達1.7億元起跳，惹起居民譁然，各小業主決意在業主大會上透過手上一票使招標程序推倒重來。大會舉行前夕，邨內離奇地出現一批自稱「義工」者。根據街坊住所門口閉路電視拍攝到的影片，「義工們」在大廈「洗樓」期間，以各種話術誘導業主在一張只露出下半部空白處的紙張上簽名。當業主揭開被遮蓋的上半部分時，發現該文件實為授權書，懷疑有人誤導業主，以收集授權書操控選舉結果。

險上當的居民李先生接受香港文匯報訪問時表示，其母是住所單位的業主，有天獨自在家被陌生人敲門聲稱通知出席大會。在李母表示知曉後，該名「義工」即聲稱：「可否幫我簽個名，證明義工來過通知你。」李先生表示，「好在母親機警，揭開張紙的上半部分，發現有地址欄等信息，懷疑是授權書，遂拒絕簽名。」

根據規定，授權他人出席業主大會及投票的業主，會收到授權書副本收據。該屋苑的業主關小姐從沒授權他人出席大會，卻在信箱收到授權書副本，懷疑自己「被授權」，遂向管理處查閱紀錄，發現其單位的一票已授權予法團主席，「我們從未簽署過任何授權，根本不認識法團主席。就算授權，我也只會授權給親友。」

主席拖欠管理費 消防工程無進展

現有法例賦予法團過大權力，法團成員尤其是主席的個人操守很大程度上決定法團是否稱職。居住在黃大仙一私人屋苑的吳小姐向香港文匯報記者出示管理處的紀錄，顯示該大廈其他業主2020年全年的管理費繳交紀錄均蓋有「已交」印章，但時任法團主席的紀錄就被塗改液修改至空白，業主們懷疑主席利用職務之便，拖欠管理費。直至去年1月至4月，主席始恢復繳交管理費，5月至12月再次欠交，之前所欠的管理費更「一直拖」。

在懷疑欠交管理費的同時，該法團主席也被指拒交工程費用，放任大廈消防維修工程拖延。根據律師行的文件顯示，該大廈應消防處要求，在2020年10月27日召開業主大會決議聘請承建商，小業主須分別在2020年11月及2021年1月分兩期「夾錢」付工程費。然而根據有關的收費紀錄，截至2021年3月，大廈共44戶中僅12戶已交工程費用，法團主席所繳交的支票更「彈票」。

吳小姐表示，有關的消防工程毫無進展，「連法團主席的支票也作廢，也未督促各業主交齊工程費，承建商未收齊錢，當然唔開工，如今拖延快兩年，大廈消防安全也未能得到改善。」

她批評，主席不能以身作則履行職責，帶來的是惡性循環。工程拖延至今，不少業主見毫無進展，就提議退款暫緩工程，而這一提議主席從未回應，以致個別業主以罷交管理費抗議。

成員「拆單」買雜貨 揮霍百萬管理費

對法團如何運用儲備，法例的監管相當寬鬆，只規定價值超過20萬元或超過法團每年預算20%的開銷須登報公開招標，20萬元以下則由法團成員自行決定。有關的規定容易被人鑽空子，將大工程分拆成每項不超過20萬元的小型工程，以逃避公開招標。位於坑口的和明苑，於2013年就爆出時任法團以「拆單」的手法繞過招標，在13個月內揮霍逾200萬元的管理費，包括豪花了11萬元購買佛具。

接獲該屋苑居民求助的西貢區議員方國珊指出，和明苑時任法團成員已被推翻，根據當年屋苑開支紀錄發現，時任法團展開四期工程，大部分項目涉及數萬元，最大一筆款項約12萬元，另有多筆9,000多元的項目。根據律師行調查結果，時任法團涉及不當開支的金額超過240萬元，其中法團會議室裝修就花費了近74萬元，又購買了總值超過11萬元的佛具、另有水族器材、魚類等費用約7萬元。其他問題開支還包括買酒、委員津貼等不合理費用。

業內人士指出，第344章籠統地規定法團可從管理費中保留一筆「合理」款項應付小額雜項開支，而這筆款項金額及動用條件均由管委會釐定，「舉例來說，一些法團管委會規定，不超過1萬元的開支由主席一人簽字決定，換言之主席可單憑個人喜好購買不超過1萬元的水族用品放在會議室內。」