加息打擊樓價 經濟影響變數大

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港今年兩度上調最優惠利率（P），合共已加息0.375厘。加息下市民供樓負擔上升，理論上樓價會下跌，而今年來本港樓價亦下跌了約11%。不過，市場人士認為，影響樓價的因素還有經濟、人口、土地供應等等，回顧過去20年，本港經歷了兩個加息周期下（不包括今次加息），樓價並非一面倒下跌，還要看當時的經濟狀況。

上兩次加息周期經濟旺

過去近20年間，香港出現過兩個加息周期（香港加息時間較美國慢）：第一次是在2004年9月開始，當時最優惠利率P（以滙豐銀行為準）由5厘開始抽升，升至2006年3月的8厘後才見頂回落，其間差估署樓價指數由80.9點升至92.6點，升幅為14.5%；第二次是在2018年9月，當年P由5厘升至5.13厘，維持至2019年11月才重新下降至5厘，大約1年多時間內，樓價僅下跌1%。

目前市場普遍將今次加息周期類比2004年的情況。翻查資料，2004年6月至2006年6月期間，美國合共加息17次，聯邦基金利率由1厘升至5.25厘，加幅達4.25厘。香港大型銀行曾於2004年9月將P由當時的5厘上調至5.125厘，但旋即在同年11月還原至5厘。其後隨着美國繼續加息，香港銀行再重啟加息，之後合共加息9次，將P由5厘升至8厘，加幅共3厘，估計今次加幅相若。

2004至2019年此段時間，正值香港在「沙士」疫症後，內地開放「個人遊」，香港經濟復甦，內地資金大舉湧入香港的時期。今天本港則正面對新冠疫情影響未消退，資金流走，經濟連續三季負增長的截然不同境況。

瑞銀料樓價明年再跌7%

近期美國通脹7.7%有所放緩，聯邦基金利率為3.75厘至4厘水平，瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆昨日預料，美聯儲將會放緩加息步伐，料下個月及明年首季將分別再加息0.5厘，令聯邦利率高見5厘。該行認為，在今年息口上升、經濟持續低迷下，香港樓價今年已累跌11%，預料明年仍有5%至7%的下跌空間，之後會繼續橫行。

通脹如回落加息將停步

世紀21香港行政總裁吳啟民則預期美國利率升至約5.5厘的水平才見頂，最快也要明年年中至第三季才告一段落，其間香港會跟隨美國加息，但加息幅度會相對較窄，預期明年年中P會達至6厘或以上。他提到後市除加息因素影響外，國際局勢變化亦影響本港經濟乃至樓市，包括俄烏局勢會否進一步惡化，因為部分能源、食品供應鏈中斷，顯著推高環球通脹，如果俄烏局勢沒有加劇，甚或出現緩和跡象，會為後市製造有利環境。

吳啟民指出，回顧過去半世紀，P大部分時間是處於5厘至8厘水平，實際按揭利率處於4厘以下仍屬於低水平，加上現時部分銀行定期存款息率比起實質按揭利率還要高，對用家而言有一定吸引力。基於加息周期完結前，股市亦會率先反彈，相信樓市最快明年初結束今次跌市，屆時樓市可望見底回穩。