香港文匯報訊（記者 顏倫樂）香港舊樓重建潛力大，向來不乏投資者「落釘」，期望等物業重建時獲得可觀利潤。但總有那麼幾個地區，多年來總是舊樓林立，猶如被凍結在茫茫的歲月長河中，無法動彈。其中九龍城區、長沙灣區都相當有名，並且各自面對着不同收購難題。如知名的土瓜灣「十三街」，因為其重建價值低，加上業權複雜性，不論私人市場或市建局都顯得有心無力。而深水埗一帶則屬於劏房重災區，成為收購重建的嚴重阻力。日後強拍門檻下降，或可令這類高難度收購項目獲得鬆綁。

政府消息人士之前披露，目前全港70年樓齡以上的舊樓有1,100幢，以九龍城、深水埗、佐敦較多。

兩大原因阻礙重建

這些地方都舊樓林立，即使已破舊失修，但多年來都無法重建。其中土瓜灣「十三街」屬於典型的「收購死結」，即使樓宇失修，大量居民渴求重建，但多年來一直無法展開收購，原因有兩個，其一是業權分散，「十三街」有近4,000個業權及250多個車房，收購難度極大。

其二是項目的重建價值不大。據了解，「十三街」的私人土地的現有地積比率，已接近現行規劃和法規所准許的發展密度，現時剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展面積不足一成，而附近並沒有未發展的政府土地和老舊設施可整合，故重整及重新規劃時挑戰甚大。

值得留意的是，市建局最近已啟動「十三街」附近的土瓜灣「五街」重建項目，令收購「十三街」的可能性增加，再加上政府檢討強拍門檻，樓齡介乎50至70年舊樓強拍門檻降至七成、70年樓齡的物業收購門檻更降至六成，目前「十三街」舊樓已60至70年之間，未來只需收購六成即能統一業權，令項目變得收購有期。

至於深水埗一帶，則一直困擾於區內劏房問題嚴重，增加市場收購難度。去年底市建局公布收購兼善里/福華街項目，經人口凍結調查後發現項目範圍內相關舊樓被劏成逾1,200間劏房，更疑有「一劏十」情況，所涉業權眾多，收購成本高昂，日後收購門檻下降，收購一方「談判」籌碼上升，對於收購這類劏房較多的舊樓項目亦會更為有利。