息疫夾擊 差估指數挫2.26% 45個月最慘

新冠肺炎疫情持續打擊全球經濟，加上美國瘋狂加息禍延全球，環球市場近月大幅波動，香港更是股市、樓市齊挫。最新8月差估署私宅售價指數（樓價指數）按月急跌2.26%，連跌3個月兼創自2018年12月以來的45個月最大單月跌幅。由於9月美國及香港加息負面情緒困擾，樓市跌勢加劇，業界料9月差估指數有機會錄2.5%至3%跌幅。今年首8月樓價指數已累跌6.52%，至下月隨時累跌逾10%，以近年政府放寬至1,000萬元物業可借九成按揭推算，不少新晉業主料陷入負資產惡夢。

（尚有相關新聞見A2版） ◆香港文匯報記者 顏倫樂

差餉物業估價署昨日公布，8月私人住宅售價指數報368.2點，較7月的376.7點下跌2.26%，連跌3個月兼創自2018年12月以來的45個月最大單月跌幅。按月跌幅明顯加快，6月、7月、8月跌幅分別為0.86%、1.44%、2.26%。而累計今年首8個月，樓價指數已累跌6.52%，如對比去年9月時的歷史高位398.1點，更累跌7.51%。

首8月樓價指數累跌6.52%

各類型單位中，面積1,075方呎或以下的A、B及C類單位跌幅較大，最新私宅售價指數報370.6點，按月跌2.29%。至於面積1,076方呎或以上大型單位（D及E類單位）按月跌0.83%，按年跌6.22%。租金走勢則與樓價相反，8月私宅租金指數報179.7點，連升2個月，按月升0.73%，按年跌1.59%。今年首8個月，私宅租金指數累跌1.64%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮昨指出，8月樓價指數已跌至2019年3月以來的42個月(即3年半)新低。值得留意的是，政府數據有所滯後，8月指數主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況，當時美國再次大幅加息0.75厘，加上本港疫情升溫，令市況進一步轉淡，二手業主加大減幅，導致樓價跌幅顯著加劇。

9月市場更負面 跌幅加劇

而自8月下旬以來，疫情持續反彈，按日連番增至突破萬宗水平，而本地銀行亦相繼上調H按的封頂息率，樓市氣氛一沉百踩，業主減價之聲此起彼落，市場憂慮香港加息周期正式展開，樓市近期跌勢加劇，故預料下次公布的9月樓價指數有機會進一步下跌2.5%至3%，屆時整個第三季的樓價料單季錄約6%跌幅。而今年首8月樓價指數已累跌6.52%，換言之至下月隨時累跌逾10%，以近年政府放寬1,000萬元物業可借九成按揭來推算，料有不少新晉業主陷入負資產惡夢。（負資產情況詳見另稿）

展望第四季，陳海潮認為樓市氣氛依然疲弱，但10月兩個重要轉捩點，一個是中共二十大，期望會有穩經濟及內地恢復對外正常通關的方案出台，料可惠及香港市場。另外，市場亦期望香港特區政府10月的施政報告有振興經濟及優化樓市的措施出台，有利提振整體市場氣氛。如市場期望的好消息能出現，樓價跌幅可望在第四季喘穩，預期全年樓價跌幅約在9%左右，否則樓價有機會下跌10%至12%。

期望內地及香港有好消息

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦相信，下一次公布的9月差估指數會繼續尋底。但他指，隨着金管局放寬壓力測試門檻，能增加600萬至1,200萬元樓盤買家的購買力，預計相關成交量會增加5%至10%。第四季樓價有望見底，全年官方樓價指數跌幅會在8%左右。

另外，疫情開始緩和，入境檢疫措施變為「0+3」，對整體大市氣氛帶來好消息，預期入境人士數量開始慢慢回升，對住宅長租及短租均有支持。而且，部分本地準買家亦開始轉買為租，相信住宅租金走勢平穩向上。但短期內購買力仍然不足，整體成交量維持在低水平，預計全年一二手成交量50,000至53,000宗，按年下跌約三成。