內地28大中城市住房空置率12%

高於英美法澳 佛山空置率超15%全國第三

穩定房地產市場是內地穩經濟的重要一環，貝殼研究院昨發布的報告，從另一個側面宏觀地揭示了內地房地產市場的現狀。報告顯示，內地28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間，國際比較僅低於日本，高於美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。其中，南昌、廊坊、佛山三個城市的住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。 ◆ 香港文匯報記者 王玨 北京報道

貝殼研究院近期重點研究內地28個城市的3萬個小區，發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，首次盤點了主要城市住房空置率水平。通常來說，空置率在5%至10%之間是合理的，低於此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高；高於10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

一線城市空置率只有7%

此次統計發現，內地28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%至15%之間，6個城市高於15%。分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

愈老齡化城市 空置率愈高

研究指出，內地28個大中城市的平均住房空置率依然處於較高水平，僅低於日本，高於美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。如重慶老齡化人口佔比17%，空置率為17%；而深圳老齡化人口佔比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

此外，房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%；反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。空置率最低的深圳、北京、上海，其月租金中位數在5,000元人民幣以上，而空置率排名最高的南昌、廊坊，其月租金中位數在1,600元人民幣以下。

空置率最低城市 租金最貴

貝殼研究院認為，一定程度的住房空置率是合理且有必要，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在風險不容忽視。從市場角度看，高空置率等同於大量潛在供應。當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年二季度部分城市放鬆限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現。

過高住房空置率值得警惕

在空置房風險治理上，報告認為境外城市治理經驗值得借鑒。境外住房空置率較低，是因為持有空置住房的成本較高。據不完全統計，法國、英國、加拿大、澳大利亞均設有住房空置稅。相比之下，中國內地沒有相關房產稅、空置稅的徵收，導致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。