【按揭熱線】加息在即 備用資金慳息妙法

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

美聯儲最新宣布加息0.75厘，今年加息總和已達2.25厘，等同上一次加息周期（2015年至2018年）的加息幅度。另一方面，近日一個月拆息已升至封頂水平，選用H按計劃業主的供樓開支早已增加。市場亦料本港將跟隨加息，未來數月銀行或會上調最優惠利率P，屆時供樓開支將進一步上升。面對息魔來襲，供樓人士想盡方法慳息，若業主已儲了一筆資金，利用該筆資金慳息又有何妙法？

高息存款掛鈎戶口抵消利息

方法一，業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。高息存款掛鈎戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口，息率與按揭利率相同，假設按揭實際利率為2.5%，高存息戶口的利率同為2.5%，相比一般儲蓄戶口的息率為高，惟高存息戶口的存款上限一般為未償還貸款的50%。

假設貸款額為300萬元，還款期尚餘25年，按揭年利率為2.5%，全期按揭利息支出為$1,037,551；若將150萬元存入高存息戶口，儲蓄利率同為2.5%，全期儲蓄利息收入為$518,775，全期淨利息支出為$1,037,551-$518,775=$518,776，即節省一半的利息開支。由此可見，將資金存於高存息戶口內，有助抵消部分按揭利息增加。此外，借貸人亦可隨時調動高存息戶口中的資金作其他用途，靈活性甚高。

然而，有部分銀行的按揭計劃為客戶提供特高現金回贈，惟不可同時享有高息存款掛鈎戶口，這類客戶即使手持一筆資金，亦無法享有高息存款掛鈎戶口慳息。另一個慳息辦法，建議可考慮向銀行申請提早還款。

假設貸款尚餘300萬元，還款期尚餘25年，以現時按揭年利率為2.5%，每月供款為$13,459，總利息開支為$ 1,037,551；如選擇提早還款150萬元，貸款減少至150萬元，每月供款可減少一半至$6,729，總利息開支可減少一半至$518,775，可見慳息效果顯著。

不過，在選擇提早還款前，要先了解是否已過銀行「罰息期」，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部分按揭貸款，銀行將會向借款人收取指定費用，而銀行一般罰息期為2至3年，愈早償還貸款，所罰的金額亦愈多。每間銀行的罰息期收費及細則亦有所不同，事前要留意按揭貸款合約上的條款，衡量當中的利與弊。