香港不少樓宇老化、日久失修，市區重建局行政總監韋志成昨日發表網誌表示，市建局在過去數年透過開展大規模的地區規劃研究，全方位審視舊區的土地規劃及更新機遇，加快建立規劃、項目及財務三項儲備，並根據一籃子因素以科學化的數據分析，制定一套客觀比選準則，以釐定開展重建項目的優先次序。他表示，舊區內仍有為數不少的舊樓群有待更新，但例如位於土瓜灣的「五街」和「十三街」等因發展密度非常高，重建難度十分大，市建局會以新思維、新規劃工具為項目拆牆鬆綁，提升執行的可行性；亦會加快開展部分不涉及複雜審批、規劃成熟的項目，期望能盡早改善居民生活之餘，更能透過推出項目為市區更新工作積累資源。◆香港文匯報記者 費小燁

韋志成指出，市建局會因應地區研究提出的規劃目標和願景，根據土地用途、樓齡及樓宇狀況、可發展的地積比率、受影響住戶和經營者的數目、財務可行性，地區特色以至技術評估等一籃子因素，以科學化、系統化的數據分析，制定一套客觀的比選準則，以釐定開展重建項目的優先次序，「以數據驅動的決策模式，更能夠客觀兼顧項目發展可行性、居民需要，以及社區的整體利益。」

由於該套比選準則涉及數量龐大而複雜的規劃資料，市建局團隊自行開發了「市區更新資訊系統」（URIS），儲存了市區土地的用途、發展密度、樓宇狀況、人口和住戶分布以至部分商業營運和公共設施等地理資訊數據，在地圖中呈現。

他表示，系統內的智能「數據探勘」程式，首先會協助團隊全面審視整個舊區不同樓宇的樓齡、結構狀況和宜居度，初步識別涉及老化樓宇群的範圍，再經檢視樓齡較新的樓宇群後進行復修與市區更新工作的可行性評估，再仔細分析以得出具規劃重整機遇的項目選址。

完成「數據探勘」後，另一套「項目儲備探索程式」將分析和整合探勘出來的各項資料，連同附近老舊而已有計劃重建的社區設施，整合成多個具一定規模的項目選項，交予規劃團隊檢視。團隊將比選最能達至該地區研究的規劃目標和願景、滿足地區需要及發揮土地發展潛力的項目，再進行更深入的技術評估、業權分析及社會影響評估等，以確立執行項目的可行性。

已蒐逾兩萬幢逾30年舊樓數據

韋志成表示，URIS內亦有一套系統化的樓宇狀況評估機制，儲存了市區逾兩萬幢30年樓齡或以上的住宅及綜合用途樓宇、透過大範圍抽樣實地視察所整合的數據，為每幢樓宇的整體狀況作客觀分析和評估。完成兩部分的分析和評估後，便能綜合得出樓宇的整體評級，當中最差的第五級列為「長期欠缺維修及保養」級別，反映樓宇結構存在嚴重、大範圍及多種不同破損，樓宇已經變得不宜居住，需要作緊急維修。

為達至市區更新的工作目標，市建局制定舊區的規劃方案時，需同時處理涉及重建老化樓宇群、重新規劃土地用途、優化交通和行人網絡及重置老舊政府設施等範疇，亦要為受影響的住戶和經營者制定遷置措施。

韋志成指市建局要反覆比選數以十個經電腦初步篩選的規劃建議，從中整合出一套既為社會帶來最大裨益，亦能照顧地區居民和持份者需要，以及財務可行的更新方案，再納入項目儲備系統作分階段推展，規劃儲備內目前正研究的舊區土地面積已超過520公頃。

「十三街」發展密度高 重建難度增

他表示，舊區內仍有為數不少的舊樓群有待更新，但舉例指如位於土瓜灣的「五街」和「十三街」的發展密度非常高，現時剩餘可准許興建的樓面面積只佔總准許發展面積不足一成；加上「五街」及「十三街」樓宇附近有多幢工業大廈，毗鄰更有一所運作中的煤氣廠，必須制定一個能兼容住宅用地和部分現有工業用地的規劃，亦要額外進行安全風險評估，涉及的技術評估和審批程序相對更為複雜。

他指出，團隊早於數年前已開展相關發展與技術可行性研究，為日後的更新工作創造條件。