經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

上回筆者回顧了2022年上半年樓按市場的三大焦點,今回將繼續分析下半年的樓按市場動向。

1)全年新取用按揭按年跌逾一成

今年首季樓按市場冰封,第二季起樓市交投雖顯著回暖,但加息周期將至,加上經濟未完全復甦,未入市的準買家將更見謹慎。根據金管局住宅按揭統計調查結果,首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗,相比去年同期減少11.6%及14.6%,料全年新取用按揭數字或比去年回落一成至兩成,至約3,200億元及70,000宗水平。

2)全年現樓及樓花宗數跌15%

土地註冊處資料顯示,首6月現樓及樓花按揭宗數錄得42,788宗及2,748宗,對比去年同期回落4.8%及11.5%。近月一手市場氣氛熾熱追落後,惟銷售的樓盤中近八成買家選用建築期付款,有關宗數將會滯後至成交日並於日後反映於現樓按揭宗數中。料全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約一成半至約90,000宗及5,000宗水平,樓花更創11年新低。

3)年內或「升P」25點子

美聯儲年內已加息3次達1.5厘,美加息及收水持續,港美息差擴闊,資金流出港元市場,估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元,年底前更有機會跌至千億元以下。料未來拆息將反覆向上,第三季一個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平,即超過H按2.5厘的封頂水平。而年內P有可能調升,估計幅度可達0.25厘,使香港利率步向「正常化」,由「超低息環境」轉為「低息環境」。

4)按保數字持續高企

在按保計劃修訂帶動下,高成數按揭漸成上車客及換樓客的置業趨勢。根據香港按揭證券有限公司資料顯示,5月份新批按保宗數及金額為5,771宗及353.38億元,為有紀錄次高及新高,料按保數字將繼續維持高水平。按保計劃修訂同時帶動按揭「三高」現象─「高平均貸款額」、「高還款年期」及「高按揭比率」。根據金管局住宅按揭統計,5月份的按揭比率為60.7%,創逾11年半新高;平均還款年期為27.83年,創紀錄新高;平均按揭貸款金額則為514萬元,同創紀錄新高。料以上樓按指標的「三高」現象亦將見持續,建議入市時根據自身條件選擇量力而為。