龐溟 經濟學博士、華興證券（香港）首席經濟學家兼首席策略分析師

5月16日，國家統計局發布2022年前4月全國房地產開發投資情況報告。總的來說，統計指標全面走弱，多個指標降至歷史新低，4月份房地產開發景氣指數跌至2016年初以來新低的95.89，顯示需求端繼續下行，短期壓力不斷加大，亟待政策持續給予支持、呵護與刺激。

疫情削弱房地產投資

從投資指標來看，房地產投資不容樂觀，增速轉負，1-4月同比回落2.7%。在4月疫情衝擊下，西部地區房地產受疫情衝擊幅度較大，4月份東、中、西部房地產開發投資同比分別較3月回落6個百分點、9.7個百分點和9.8個百分點。

從施工指標來看，房地產開工繼續大幅回落，1-4月新開工和施工面積同比增速降幅較1-3月顯著擴大，竣工面積增速降幅有所收斂，或與房企資金緊張情況下，提升施工速度確保交付、加快竣工減輕現金流壓力有關。

從銷售指標來看，1-4月商品房銷售面積同比-20.9%，較一季度的-13.8%降幅擴大7.1個百分點；商品房銷售額同比-29.5%，同樣弱於一季度的-22.7%。這與居民部門房地產貸款走弱的情況可以相互印證。4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4,022億元，顯示居民部門正在去槓桿，中長期信貸萎縮程度超過今年2月，購房意願降至冰點。

根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-4月份全國商品房均價為9,502元/平方米，漲幅為-10.8%，房價泡沫在減少。但是在疫情多地散發、需求端持續疲軟等情況下，前期寬鬆政策對拉動地產銷售作用有限。從30大中城市商品房月日均成交面積來看，截至5月16日，5月30大中城市商品房月日均成交面積同比下降56.7%，較4月下降10個百分點。

內房企現金流壓力大

從資金來源來看，1-4月房企到位資金同比下跌23.6%，弱於一季度的降幅19.6%。近期房地產企業信用仍未完全恢復，地產企業現金流壓力仍十分大。根據Wind數據，自2020年起到2022年5月的29個月中，民營企業有22個月在國內債券市場的凈融資額為負，這意味着大部分民企基本退出債券融資市場。不過，4月19日，人民銀行、銀保監會在聯合召開的金融支持實體經濟座談會上強調，要執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。5月11日，中國證監會在官方網站發布通知，開展民營企業債券融資專項支持計劃，毫不動搖支持民營經濟健康發展，預示監管對地產企業的「三道紅線」以及融資約束可能會進一步放開。

2021年底以來，各地區各部門已多次發布促進房地產市場平穩健康發展的相關政策，陸續出台了適當調整放鬆限購限貸、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房等舉措，要求從各地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，調整差別化住房信貸政策。尤其是4月底以來，超過30個城市陸續放鬆了限購和限貸措施，同時主要城市的個人房貸利率已經有所下調，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。央行和銀保監會也在5月15日發文下調了首套房利率下限至LPR減20個基點，旨在降低購房成本、支持剛性和改善性住房需求、提振房地產銷售。

但從政策的落地和生效情況上看，目前市場信心尚未得到有效修復，房地產市場預期轉弱，房地產企業資金壓力和流動性風險尚未得到實質性改善，疊加內地疫情多點散發、個別頭部房企債務違約風險暴露、個人收入預期下降等因素，進一步加劇購房者觀望情緒、拖累房地產銷售下降，全國樓市尚未迎來全面企穩。

倡議助企業回籠資金

接下來，各地區各部門應規範和完善預售資金監管，預售資金應當明確用以優先支付工程款，嚴格按照工程節點撥付資金，堅決防止一刀切地過度提高監管額度、放慢放款撥付進度、影響按時竣工交付；同時應堅持以「保交樓、保民生、保穩定」為首要目標，堅決有力及時地處置與化解個別房地產企業的項目逾期交付風險。

加強預期引導增購買意願

另一方面，應加強預期引導和政策指導，通過降低首套房貸款利率和住房交易稅費，提高購房者購買意願和支付能力，提振合理的住房消費需求和改善性需求。需要銀行為房地產行業穩定健康發展讓利，將包括改善型需求在內的剛需房貸利率，從目前面上普遍的6%以上切實壓降，以降低剛需和改善性需求購房成本，修復購房者置業情緒。

短期來看，市場的恢復節奏仍依賴於疫情有效防控及各地政策的執行力度。在市場信心恢復後，疫情對居民的就業、收入產生的衝擊將減弱，疫情防控靜態管理導致居民看房、購房受到的限制將解除，居民的購房需求疲弱有望回暖。

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