全國範圍首次　首套利率低至4.4%

面對持續低迷的內地樓市，中央層面推出重磅穩樓市政策。中國人民銀行、中國銀保監會昨日同步公告稱，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點（BP），二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，首套房貸利率可低至4.4%。專家表示，後續按揭利率仍有較大下調空間，基於改善性需求的二套房按揭利率也有望下調，更多支持剛需和改善性需求的樓市政策有望逐步出台。◆香港文匯報記者 海巖 北京報道

央行上周五發布的4月份金融數據大幅走低，居民貸款意願降至冰點，住房貸款年內第二個月出現負增長。雖然進入2022年以來已有超過100個城市調整房地產調控政策，為樓市鬆綁，但仍然無法提振市場信心、撬動購房需求。在此背景下，中央出手下調按揭利率下限，為房貸利率進一步放鬆提供空間。業內認為，這也是此輪樓市調整以來，中央層面首次出台實質性的救市政策。

僅針對新增按揭貸款

此次央行下調首套房貸利率的下限，為2019年10月以來首次。此前執行的政策是，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房利率不能低於LPR加60個基點。這意味着，此次央行下調首套房貸利率下限20BP後，按照當前五年以上LPR報價4.60%，首套房貸利率最低可至4.4%，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。如果以300萬元（人民幣，下同）房貸、分30年等額本息還貸方式計算，享受最低利率的業主每月供款可減少350元左右。

本次央行下調首套房貸利率下限，並非是5年期及以上LPR降息，因此存量按揭利率不變，新政策僅針對新增按揭貸款。雖然按揭利率是各銀行的商業決策，但當前信貸需求低迷，預計多數商業銀行會對合格貸款人相應降息。

各地房策近期相繼放鬆

今年以來，內地經濟下行，樓市不振，各地早已展開「自救」，不少城市下調首付比例、調低房貸利率，放鬆公積金貸、實施住房補貼、降低交易收費等等。廣州、佛山、無錫、蘇州、成都、合肥、濟南、鄭州等城市已將首套房貸最低利率降至4.6%的下限利率。4月底鄭州某銀行提出針對畢業5年內的大學生的房貸利率優惠政策，首套房貸利率低至4.5%，是突破房貸利率下限的首例。

貝殼研究院的監測顯示，2022年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。

不過，央行今年一季度貨幣政策執行報告顯示，內地新發放貸款利率，一般貸款、企業貸款利率均已降至5%以下，創歷史新低，而個人住房貸款利率平均水平為5.49%，相對歷史平均水平仍然高企。業內普遍預期，後續房貸利率仍有較大下降空間。

二套房貸利率有望下調

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出，在疫情衝擊、經濟增速下滑、房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，房貸利率還有進一步下調空間，基於改善目的的二套房貸利率也有望下調。因為當前無抵押信用貸利率已經普遍在4%以下，而社會平均收入水平降低已經難以支撐高房貸利率水平，並且由於過去幾年房貸利率一直未降，即便外部存在加息的國際金融環境，下調房貸利率的空間也仍然存在。

展望房地產調控，在各地「自救」效果不佳之後，此次中央出手救市，顯示穩樓市的政策趨向。此前中央政治局會議提到，從實際出發支持剛性和改善性住房需求。中央救市首要是支持剛需，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，預計後續樓市政策仍有望小步慢放，重點支持剛需和改善性住房需求，以期穩定市場信心和預期。