近年樓價拾級而上，加上新按保政策出台，不少人將按揭年期延長，以求通過入息基準。根據金管局的數字反映，10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月（即接近28年），創有紀錄以來新高。市民如果想入市，又應該如何選擇合適的按揭年期呢？

須考慮壓力測試因素

大部分銀行最短的按揭貸款年期為5年，最長則是30年。而借款人亦可根據年齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期。

事實上，大部分銀行沿用「75減樓齡/年齡」來計算最高按揭年期，並以較低者為準。假設A先生40歲，購入樓齡50年的物業，最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變，但年齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。

假設B先生60歲，購入樓齡20年的物業，本應最高按揭成數只有75-60=15年，但如B先生的20歲女兒作擔保人，而女兒的每月收入大於每月按揭供款，按揭年期便有機會以女兒年齡計算，最長可增至30年。

按揭貸款年期越長，利息越多。假設貸款額500萬元，承造20年及30年的供款年期，以實際按息1.4厘計算，20年的全期利息逾73萬元，30年的全期利息更逾112萬元，兩者相差39萬元或53%。不過，全期利息只供參考，因利息除了根據年期，亦會根據拆息（Hibor）、最優惠利率（P）而有所改變。如未來遇上加息周期，利息將有機會大幅上升。

另外，借款人當然想縮短貸款年期，以盡量減少利息開支。但年期越長，每月供款自然減少，更有利通過壓力測試。

以首置客為例，供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%，即每1萬元收入，每月供款不可超過5,000元及6,000元。如每月供款超過此水平，拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 ◆記者 黎梓田