【大灣區潮動】灣區商業物業「疫」市冰火兩重天 零售商業地產遇冷 物流地產市場火爆

疫情持續兩年，對於大灣區的商業物業而言可謂冰火兩重天。一方面，是零售商在疫情下難以維持而結業，店舖空置率上升；另一方面，疫情期間貨物的網購和配送更加頻繁，導致物流倉儲供不應求，東莞、廣州、佛山租金同比增長5%-7%，尤其是物流中轉核心的東莞，租金上漲更領先全國。 ◆香港文匯報記者盧靜怡 廣州報道

受疫情衝擊，廣州最近出現多家百貨公司因無法承受租金上漲而歇業的情況，廣州東百花地灣百貨有限公司9日宣布閉店。東山百貨花地灣店有關負責人表示，該店開店已有26年，經營情況一直不錯。「只是業主不再續約，我們想繼續按現有租金續租，也沒有辦法達成雙方協議。」據悉，有關方面曾經提出如果東百花地灣店要想續租，租金就要上浮30%，但東百方面認為以物業當前的情況和經營環境，漲租是無法接受的，最終雙方無法談攏。

加租30%難頂 東百關分店

仲量聯行昨日舉行廣州房地產市場回顧與展望會，在零售物業市場方面，仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，廣州餐飲業仍未恢復至疫情前水平，這直接影響到零售商對於銷售的預期。曾麗稱，市中心商圈的優質項目銷售強勁，相反，市郊新增項目因商業氛圍尚未成熟，至今仍留有不少空置面積。加上部分存量項目的品牌調整仍在持續以及個別家電零售商年底出現大面積退租的情況，全年整體空置率同比上升1.4個百分點至7.0%。

東莞物流地產租金年升7%

相比之下，華南物流市場表現非常亮眼。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示，華南主要非保稅物流地產市場則供不應求，大部分新增項目的預租情況十分理想，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州空置率均低於5%，其中東莞、廣州、佛山租金同比增長高達5%-7%。尤其是東莞，由於東莞連接大灣區中心城市和珠江東西岸的核心地位越發突出，租戶願意支付租金溢價從而提高區域配送效率，東莞平均租金2021年同比上升約7%，領漲全國。

保稅市場方面，新冠疫情導致海外國家對中國出口產品的需求日益上升，全球港口貨物周轉速度在各國嚴厲的疫情防控政策影響下亦顯著下滑；尤其在下半年，「缺艙缺箱」的問題導致海運價格飆升。保稅市場租賃需求因出口貨物積壓港口及保稅倉庫而持續走強，空置率穩中趨降，租金水平平穩上升。該情況在深圳保稅物流市場較為顯著，需求大幅上升。

企業「瘦身」 甲廈空置率承壓

至於寫字樓，仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖稱，廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，全年淨吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。但由於部分房地產、互聯網企業在去年年底出現戰略調整而縮減辦公面積，廣州甲級辦公樓市場整體空置率升至約13%，同比上漲約3%。今年將是供應大年，廣州全年新增辦公面積近百萬平方米，辦公空間供應短期集中放量會給區域空置率帶來上行壓力，導致全市整體租金水平進一步下探。