【2022展望】樓市租購市場將併軌發展

探索新模式 多措並舉促良性循環

2021年中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉。業內人士接受香港文匯報記者採訪時認為，會議對樓市釋放了新的信號，目前內地房地產市場面臨一些新的壓力，因此會議提到「探索新的發展模式」來解決新問題，預計租賃市場會是「新模式」中的一種，未來市場將會租購併軌發展，且隨着新政策支持，房地產市場將在理性發展的大前提下逐漸回暖，料今年樓市會經歷一個探底回升的U型走勢。 ◆香港文匯報記者 孔雯瓊、帥誠 上海廣州連線報道

「探索新的發展模式」是個新的提法。對此，上海中原地產首席分析師盧文曦向香港文匯報記者表示，目前的調控基本是原先的一些政策工具，市場若有變化，政策相應做加減法，不過他認為「主要還是在限購限貸上做文章。但目前市場遇到了新問題，限得太緊，對市場產生很大的壓力，去年尤其明顯。」盧文曦指出，這種行政性的強制手段往往會導致意想不到的結果，「因為調控的度很難精準到『出多少力氣，降多少溫』的效果。在此背景下，很有必要探索新的發展模式。」

至於新模式到底會涉及哪些方面，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，會議中提出的新發展模式確實引起廣泛關注，可以從三個角度去理解：第一是房地產市場從增量為主到增量存量並重的模式會迎來新機會；第二，是依賴於傳統房價上漲的態勢確實要轉變；第三就是房地產消費觀亦會轉變。「總體就是扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想，房企和購房者等都應該積極理解這個新發展模式。」嚴躍進強調。

租賃房重要性勢將提高

在談及新模式的時候，上述兩位行業人士不約而同地提到，租賃房會被提到一個前所未有的高度。盧文曦指出，樓市的多措並舉一直被提及，預計今年起、並在一個相當長時間內，租賃房的重要性會提到相當高的高度。認為相較購買市場，租賃市場潛力很大，把租賃部分補齊，城市的發展才更具活力。「我相信今年的政策肯定會傾斜租賃，包括租賃的一些配套，比如租賃的地塊怎麼解決、租賃的房源如何解決等。」盧文曦預計，未來如果將租賃權益提升到和購房一樣，那整個樓市生態就會發生轉變，且大家的購房衝動亦會消散很多。

嚴躍進也有同樣觀點，預料「十四五」期間將購房市場和租房市場並軌發展、商品房市場和保障房市場共同發力，對於包括保障性租賃住房的發展等會形成更多的政策支持。在合富輝煌高級分析師曹紹林看來，房地產業良性循環和健康發展的關鍵在於維持好人才住房、保障性住房和商品房之間的平衡。人才住房要精準吸引專業人才，保障性住房的保有量則要匹配目標群體，同時二者又要與商品房的存量達到平衡。

房貸鬆緊料因城施策

中央經濟工作會議中還提到因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。在嚴躍進看來，落實差異化政策是基於房地產矛盾的不同，「換句話說，市場矛盾不同，政策也將不同。對於一些城市合理住房需求比較充裕，那麼從政策方面看，應該在首付比例和信貸條件等方面放鬆；而一些庫存壓力比較大的城市，就要積極創造更好的去庫存環境和政策。」另外，「過於僵硬地理解和執行相關政策，並不是因城施策的理念，最終也會損害房地產市場的良性循環和健康發展，「亦說明後續對於各地房地產市場基本面的判斷很關鍵。」

實際上「因城施策」曾在2019年的中央經濟工作會議上出現過，到了2020年的會議上出現的則是「因地制宜」。去年會議上，「因城施策」再次被提，業內普遍認為，今年地方政府會是樓市政策調整的主體。

樓市銷售保守料跌一成

結合2021年樓市以及中央經濟工作會議內容，業內人士預計樓市今年會在逐步探底後再次回升。盧文曦表示，2021年其實房地產市場銷售情況相當火熱，但「房住不炒」的大基調始終沒變，因此預計今年全國樓市銷量相較去年會有所下降，「保守估計銷售量會減少一成或一成半，今年市場是不斷尋底築底的一個過程。預計價格也會隨着成交量下降而下降。」嚴躍進分析稱，「今年上半年樓市還是降溫的態勢，市場一下子是起不來的，但下半年會好轉」，在他看來，總體今年房地產發展是會呈現U型走勢。