去年8月以來，隨着新一輪樓市限購政策在全國陸續鋪開，房地產市場相應迎來了收縮期。廣州作為一線城市中經濟發展最具活力的城市之一，也「隨行就市」出台了一系列限購政策，從廣州去年以來的房地產市場走向，可以一瞥這一輪調控之下，內地一線城市的普遍樓市生態變化。

限購加碼 廣佛成交即縮

廣州目前的限購政策中明確，首套房貸款未結清的家庭，二套房首付將不能低於70%，且不開放三套房貸款；而人才購房政策方面，連一向以人才政策優惠力度大聞名的廣州南沙區也在該月提出了戶籍家庭2套、單身1套、非戶籍家庭和單身1套的限制要求。雖然業內人士認為，對人才購房政策的收緊，是給之前的政策「打補丁」，其用意為打擊「假人才真炒房」現象，但全面限購加上人才政策收緊的雙重打擊下，即便在一線城市中一向以房價相對理性著稱的廣州，也於去年6月之後出現了網簽成交面積逐月小幅下降趨勢。

對此，一直關注廣州樓市走向的合富研究院高級分析師吳智傑認為，目前市場周轉主要受信貸環境制約。後續信貸對購房者合理住房需求的支持力度預計會有所增加，包括房貸利率、放款時間等。在企業層面，政策強調「促進房地產業良性循環和健康發展」，意味着接下來房企的融資環境將會有所改善，穩健經營的企業將得到更多支持。

除一線城市外，部分緊鄰一線城市的二三線城市，過去依靠一線城市外溢需求紅利蓬勃發展的房地產市場，也在限購中「圖窮匕見」。

在合富輝煌高級分析師曹紹林看來，佛山能夠代表很多同類型城市，「從數據上不難看出，佛山樓市整體成交量比預期要小，往年成交面積基本保持在1,200萬平米以上，多數時候在1,300萬至1,500萬平方米的總量上下波動，而去年少於1,200萬平方米，收縮了10%左右。」成交量被腰斬的「分水嶺」出現在8月限購政策出台後。「上半年佛山成交面積650萬平米，下半年尤其是8月份之後明顯收縮。7月網簽面積115.9萬平方米，8月就銳減至62.1萬平方米。」

曹紹林分析稱，上半年銷售氛圍熱烈得益於金融政策的支撐，熱門板塊在3至5月出現了價量逐步上漲的趨勢，「調控政策出台後，與往年條款最大的不同在於更注重金融領域的調控，比如首付款金額、貸款門檻提高，導致銷售市場出現了符合貸款要求客戶減少，貸款利率走高明顯等情況。」

去年第四季起限購現鬆綁

曹紹林觀察到，去年第四季部分城市開始出現限購政策的鬆動跡象，這也將成為2022年房地產市場迎接利好的徵兆。「以佛山為例，去年12月二手房稅點從2%降到1%，加上僅為分區限購，結合近期降準降息，相信後續還會有更多城市出台利好樓市銷售的政策。」