政府將於日內公布下財季(2022年1月至3月)賣地計劃，由於本財年首三財季私宅土地供應在扣除流標的東涌地後，仍達12,830伙，距全財年目標12,900伙僅欠70伙，達標應無難度。惟首三財季土地供應七成來自私人重建及發展項目，官地僅佔一成，測量師直指政府手上土儲「彈藥」寥寥無幾，供地「頭輕尾重」已經顯現，按新一份「長遠房策」計，未來十年平均每年私宅缺口達4,000伙，支持高樓價企穩。現在只能寄望政通人和下，港府明年在覓地造地更有效率，同時鑑於「北部都會區」藍圖，適當增加新界區的發展密度。●香港文匯報記者 顏倫樂

本財年經過三個季度，政府早前曾透露已推出的私宅土地供應可提供14,430伙，但港鐵東涌牽引配電站項目於11月流標後，扣除涉及的約1,600伙，令首三季供應量跌回12,830伙，距年度供應目標12,900伙不遠。而且，市建局早前已宣布推出土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的項目，涉及900伙，並已截意向，估計下財季招標，令本財年度供應亦可達13,730伙，再次「提早」達標。

下季料僅推市建土瓜灣項目

然而，細心分析一下政府今個財年的供應比重，官地只得1,390伙，暫時只佔首三財季供應量約10.8%，反觀私人發展及重建項目則達9,160伙，佔比重達到71.4%。至於鐵路項目今年罕見未有進賬，年初曾宣布推出的3幅地共4,050伙，最終東涌地流標後，港鐵項目便再無新消息，預計只有將軍澳百勝角通風大樓（550伙）仍有望於下財季招標。

目前，滾存於賣地表內的土地仍有9幅，可供應4,610伙，當中新界佔6幅，港島佔3幅，九龍區未見供應。當中最大型的2幅土地均位於屯門，分別為屯門第48區青山公路(掃管笏段)，以及屯門青山公路(大欖段)，可建樓面均過百萬方呎。由於全年供地已經達標，估計政府只會象徵式於這批土地中抽出少量細地發售，而包括屯門兩幅巨無霸在內的絕大多數官地會延至下財年再推出。

未來十年每年私宅缺口4千伙

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，政府年度供應已接近達標，下財季供應量相信不多。他展望明年地價仍有一定升幅，其中「北部都會區」(「北都區」)具大灣區發展概念，由今年地價走勢看來，發展商對區內發展有信心，預測明年其地價續升，有兩至三成、甚至一倍以上升幅。事實上，最近元朗新盤呎價已去到2.1萬元，天水圍項目亦已每呎1.6萬元，直逼市區樓價。

利嘉閣地產總裁廖偉強亦認為樓市依然「供不應求」，未來數年樓價難跌。北都區乃長遠規劃藍圖，短期內亦難釋放熟地建屋。新一份《長遠房屋策略》周年進度報告顯示，未來十年總房屋供應維持在43萬伙，公私營房屋維持七三比，平均每年少於1.3萬伙一手私宅供應，並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量，即每年私宅缺口達4,000伙。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，政府手持官地數量不多，相信明年供應仍然依賴市建局、港鐵，以及私人發展項目。而因土地供應短缺的基本因素未變，相信明年地價走勢平穩，而「北都區」土地的價錢已於今年反映未來潛力，相信明年有關地價會橫行。

建議適當增新界發展密度

不過，隨着政治環境回穩，張聖典相信政府於施政方面會變得高效，一些解決土地不足的措施，預料政府亦會較以往更有決心去實施，故政策因素「不容低估、忽視」，其走向或左右明年地價及樓價走勢。此外，市場亦需留意通關情況及美國加息的影響。

中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，期望在「北都區」發展藍圖及新交通基建發展的配合下，適當增加新界地區住宅用地發展密度/地積比率，或是重新規劃。而市場亦要留意政府換屆臨近，需特別留意確保現有房屋及土地政策貫徹始終，來屆政府延續，達至連貫性。