鐵路推動發展 配角躋身主角

今期《置業安居》來到昔日九龍區的「配角」土瓜灣。那些年，由於未有鐵路通車，加上該區業權分散，令整個土瓜灣的重建步伐相對緩慢。今天走進社區，仍然會發現不少老舊建築物被時間凝固，像著名的土瓜灣十三街、鄰近一堆工廠大廈及馬頭圍道一帶舊樓等。但隨着港鐵屯馬綫開通後，土瓜灣正式擔正做「主角」，發展勢必提速，單計市建局於區內已有超過11個重建地盤，私人財團四處收購，估計未來10年將迎來全面蛻變。●圖文：香港文匯報記者 顏倫樂

土瓜灣身處紅磡與九龍城之間，過去未有鐵路貫通前，主要靠巴士作為主要公共交通工具。由於屬早期發展的舊區，該區主要由上世紀中期的住宅及輕工業樓宇等所組成，又因為與九龍城一樣受舊機場高限影響，舊樓一般樓高10層或以下，最高亦不超過16層。在掣肘之下，土瓜灣雖處九龍核心位置，但地區性質似一個「配角」。直至舊機場1998年搬遷，該區才陸續出現更高層大廈，地區價值亦逐漸露出光芒。

二手成交增逾四成 呎價屢破頂

目前，土瓜灣區內較為人所知的屋苑，有傲雲峰、翔龍灣、偉恒昌新邨及碧麗花園等等。受惠鐵路通車，區內交投量急增，尤其是上述幾個屋苑。美聯物業早前一份研究稿指出，土瓜灣今年截至7月26日已錄699宗成交，較去年首7個月急升42.4%，交投主要來自翔龍灣、傲雲峰及偉恒昌新邨，年內分別錄84宗、69宗及59宗。

因應新鐵路效應，區內樓價亦有明顯漲幅，近期常見破頂成交。以傲雲峰為例，上月錄得破頂成交，面積664方呎單位以1,418萬元成交，呎價21,355元，單位為7座中層B室。而土瓜灣半新盤喜築更錄「雙破頂」成交，高層H室單位，面積377方呎，以838萬元成交，創屋苑同類型單位歷史新高，折合呎價22,228元，創屋苑歷史新高。

仲量聯行近月曾指，以往土瓜灣區居民倚賴其他陸上交通工具進出，屯馬綫 (土瓜灣站及宋皇臺站) 實為期待已久的鐵路交通服務。尤其至明年沙中綫全面落成，現有東鐵綫延伸過海至灣仔及金鐘，預期將帶動區內住屋需求，因此土瓜灣住宅樓價將可望進一步上升，甚至跑贏大市。

該行資料，歷年來每當政府公布新鐵路綫項目的興建計劃，將受惠新基建的地區的樓價表現一般會超越大市，並會於正式啟用後顯著上升。以觀塘綫延綫為例，自2009年政府將項目刊憲後，黃埔樓價升幅已略為領先大市。在2016年工程完成後，該區住宅樓價隨即錄得顯著升幅。截至2017年底，黃埔樓價累積升幅達24%，較整體市場的19%為高。

樓價差距大 舊樓爆收購戰

目前土瓜灣屋苑的樓價差距幅度相當大，樓齡較大屋苑如42至43年的偉恒昌新邨，平均呎價13,446元，而樓齡較輕的翔龍灣、傲雲峰，樓齡分別15及17年，平均呎價則去到19,663元及19,078元。

另一邊廂，仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，土瓜灣屬早期發展的舊區，新鐵路支綫將進一步釋放土瓜灣的重建潛力，增加吸引力。據了解，土瓜灣區舊樓群更曾爆發收購戰，像環字八街西側，市建局就曾經與財團爭持不下，最後由市建局完成收購，上月並已完成招標程序，仍待公布花落誰家。