內地樓市調控長效機制續穩妥推進

龐溟 經濟學博士、華興證券（香港）首席經濟學家兼首席策略分析師

7月23日，住房城鄉建設部、國家發改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等八部門聯合發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（以下稱《通知》），着眼於促進房地產市場平穩健康發展，提出力爭用3年左右的時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

從《通知》內容上看，房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務等是因地制宜、因城施策、全面規範、重點整治的四個主要方面。這和7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議內容高度重合，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正也在會議上強調，城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱。

近幾年，中央和各地區、各部門多次重申堅持「房住不炒」定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，房地產市場調控成效明顯。2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點，表明房地產長效機制精準有效。

今年調控政策密集出台

今年以來，監管部門連續發布「三線四檔」（按照剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍等三道紅線劃分四檔以限制房地產企有息負債增速）和金融機構房地產貸款集中管理制度，重點城市供地集中發布出讓公告、集中組織出讓活動等「兩集中」政策逐步落地。但受多重因素影響，今年以來部分地區房價仍出現過熱苗頭，房產交易和土地拍賣熱度持續居高不下，市場預期繼續高漲，導致調控政策不斷加碼，特別是針對房價上漲明顯的城市的調控力度一再升級，以抑制市場過熱。

根據中原地產研究中心的統計數據，2021年6月房地產調控政策密集發布，單月房地產調控次數高達52次，上半年全國房地產調控次數合計高達286次，涉及住建部約談督導、整頓中介、明確二手住房成交參考價或限制二手住房價格、規範經營貸和土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等多種方式。

與此同時，信貸政策也從2020年的寬鬆逐漸收緊，6月末人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。

廣泛整治 針對薄弱環節

筆者認為，與2019年六部門聯合開展為期半年的住房租賃中介機構亂象專項整治工作相比，此次八部門齊抓共管全面整治規範的執行力度大、覆蓋範圍廣，重在清查整頓房地產領域違法違規行為和房地產市場秩序中的薄弱環節，從前期土地獲取、開發、買賣、租賃到後期的物業服務以及過程中的廣告宣傳、交易稅費、資金來源等全流程均納入整治規範的範圍，加強協同配合，整合資源力量，建立部門聯動機制，使房地產秩序綜合規範治理形成完整閉環。

筆者注意到，近期持續升級的房地產市場調控措施，繼續重點突出房地產金融調控的重要性，嚴格房地產企業「三線四檔」融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業，實施重點監管，提升風險防範化解能力，同時建立購地企業資格審查制度與購地資金審查和清退機制。

特別地，《通知》進一步提出重點關注房屋買賣中的交易資金監管，整治套取或協助套取「經營貸」「消費貸」等非個人住房貸款用於購房等亂象，以及住房租賃中的違規開展住房租賃消費貸款業務和「高進低出」「長收短付」等違規行為。

有利促進樓價回歸理性

在最近一周，多地已就《通知》落地發布新的執行細則。在筆者看來，這明確反映出下半年房地產調控將繼續全方位從嚴、從緊，並將進一步實現體系化、制度化、長效化、常態化、立體化調控。可以說，目前的調控措施已經全方位覆蓋和監管了供給端、需求端、市場端、土地端、資金端等各領域。筆者認為，這有利於促使房地產企業提升資金管理能力和管理、產品、服務、創新能力，有利於化解各地區房地產市場的潛在風險，有利於處理好各地區調控力度的差異，有利於繼續穩妥推進建立與完善各地區房地產長效機制，有利於促進房地產市場資產價格回歸理性，有利於推動實現房地產市場平穩健康可持續發展。

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