通關有望 「潛力屋苑」升值無難度

廖偉強 利嘉閣地產總裁

縱觀近期市場已經沒有明顯的利淡因素，隨之而來只會有利好消息，內地與香港只要能夠通關，一切的經濟活動就會再度活躍起來。筆者預計2019年中樓價的歷史高位，如無意外將會在今年的第三季內突破。

未來10年，本港樓市仍然是供不應求，相信入市的買家只有買貴沒有買錯。既然如此，市民要選擇何類型的屋苑才會增值？筆者認為最容易觀察的就是有發展潛力的區域，例如當年的九龍站，當發展商推出第一期項目的時候就必須把握時機立刻入市，因為之後的期數，項目的發展商會不斷提升價錢。

上述區域的配套是非常齊備，包括有機鐵站、高鐵站、大型商場，匯合多種交通工具、位置四通八達等，全方位的配套通通都能夠提升物業的價值。

發展潛力成升值要素

再舉一個例子，就是未來的核心商業區——啟德區，這個區域的發展更加多元化，現時亦有很多大型公共設施正在興建中，加上港鐵及其他交通工具的相互配合，發展商項目的持續建成，這些都是能夠直接有利推高樓價的元素。

至於傳統區域的屋苑又要如何挑選呢？這就更加容易衡量指標，除了要附設港鐵帶來的交通方便之外，最好有其他類型的交通工具輔助，或附近有大型購物中心及商場，再加上名校網，更重要的是物業的管理公司，這些因素都可以提升物業的價值，除了吸引用家傾情之外，更加會得到投資者的垂青，因為容易將物業租出自然能夠提升回報率的價值。

一般傳統豪宅的定義，大多都是重在「Location、Location、Location（位置）」，但是現時有很多新興的豪宅出現，包括位於啟德、白石角、港島東、西九龍等，這些位置以往雖然不屬於豪宅地段，但是經過發展商在項目上的用心打造，以及周邊的配套發展，將這些位置的屋苑包裝成為新一代的豪宅。但是，偏偏這些屋苑單位的面積相當參差，甚至有些只有300呎至400呎，樓價亦只售千多萬元，這些價格是否真的可以列入成為豪宅？

豪宅界定需符「兩標準」

筆者認為可以用這個標準去衡量豪宅的定義，除了傳統的豪宅地段之外，目前新發展地段必須具備以下這兩個標準，這些單位才可以列入為豪宅。首先樓價必須要超過2,000萬元，因為這個價格是政府收取印花稅的最高標準稅率4.25%，同時實用面積必須要達到政府差餉物業估價署分類當中的D類別或以上，即是實用面積必須到達1,076平方呎或以上，能夠符合上述這兩個的標準，才可以定義為豪宅。

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