發展「明日大嶼」需注意的變數 (上)

張量童 博匯智庫召集人

香港可發展土地長期供應不足，嚴重制約了社會經濟發展。特區政府向來重視全港發展策略，分別於2001年以及2015年啟動了《香港2030》和《香港 2030+》的規劃願景與策略研究。後者清楚指出，未來兩個策略增長區為發展東大嶼都會及新界北。其間，團結香港基金於2018年8月，提出了《強化東大嶼都會》計劃，建議在大嶼山東部水域填海造地22平方公里。其後，特首林鄭月娥又在2018年10月施政報告中提出「明日大嶼願景」計劃，建議在交椅洲和喜靈洲附近水域填海興建人工島，填海面積達10-17平方公里，計劃又包括了多個位於欣澳、小蠔灣和龍鼓灘的近岸填海工程；以及興建連接屯門、大嶼山和港島的策略性道路及鐵路網絡和升級現有道路等工程。

這些新建和改善的道路鐵路網絡，打通香港東西南北的經脈，東連中環商業核心區、西九文化區，西連香港國際機場以至港珠澳大橋，北連北大嶼、屯門，以至洪水橋和跨境至前海，南連將來香港南部水域的新發展區。交通網絡完成後，將增強全港各區的通達性，大量釋放土地的發展潛質，極具戰略意義。東大嶼都會區位優勢不容置疑。

幾經波折，作為「明日大嶼願景」核心項目的「中部水域人工島研究」顧問合同終於在2021年6月15日批出。合約主要包括為擬建在鄰近交椅洲約10平方公里的人工島進行詳細的規劃及工程研究，及連接人工島的優先道路和優化鐵路進行技術可行性研究，預計報告於2024年底或以前完成。

然而，政府對該研究有一定的前設發展參數。項目計劃興建15萬至26萬個單位，容納40萬至70萬人口，當中七成為公屋，三成為私樓；此外還設置400萬平方米的CBD（中央商務區或商業核心區）。建築規劃專業界曾質疑構思中的CBD與為數達49萬的公屋居民是否在規劃上相容協調。

事實上，一些關鍵的規劃參數如居住人口規模、就業人口規模、人均居住面積、人均綠化面積、擬出售居屋的單價、擬出租初創空間的單價等，都應該由香港政府在項目前期策劃階段，向顧問清楚說明可接受標準的幅度和底線。這些規劃參數，將直接影響到發展項目的規模、公私營房屋的總面積、交通運輸系統的負荷量、環境影響以及項目財務可行性等。 (未完，明日續)