未來中山房價看經濟轉型成效

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

筆者於去年3月中發表「中山樓價豬年仍由外地客主導」，讓我們年半後再討論中山樓市未來走向。從2015年起，中山經濟表現走向下坡。在大灣區九城中，2020年上半年中山市GDP總量排在倒數第二，增速更是全省倒數第一。從中山發布的最新數據，2020年上半年GDP總額只有1,389.32億元（人民幣，下同），同比下降6.5%。縱然中山經濟於第二季降幅從負13.1%收窄到負6.5%，整體經濟勢頭是止跌回穩，但相比其他省內城市其表現仍然不太理想。

分產業看，第一、二、三產業增加值同比齊降，分別是第一、二及三產業的同比下降2.1%、10.5%及2.3%。一、二、三產業比例是1.9：47.2：50.9。事實上，中山經濟的增速放緩始於2015年，從2015年的8.4%增長，一直到2020年上半年的6.5%收縮。隨着經濟進入新常態，中山市大部分工業仍是傳統性的低端產業，既受害於近年中美貿易戰，也受到內地其他省份同業的競爭。

不過，中山市近期開始大力培育新興產業，包括新一代信息技術、高端裝備製造和健康醫藥，但仍待新興產業進入成熟增長階段。

新興產業漸成長利經濟

可喜的是今年上半年看見新興產業增長較快，高端裝備製造業增加值由負轉正，比首季提高23.4%，工作母機業增加值增長20.8%，比首季提高26.9%，工業轉型正在路上。這些年，中山工業增速明顯放緩，但是中山房價和房地產開發卻呈現上升趨勢。2015年後，中山市一手住宅房價一路高漲，從2015年僅僅6,301元/平方米均價一路上升到2018年的14,373元/平方米均價。不過，一手房價自此徐徐回落到今年上半年成交均價13,409元/平方米，同比下降約5%。

由於房價上漲過急，2017年3月中山頒布限購限貸及限網簽政策：外地人買房，首套需要半年社保，二套要二年社保。平心而論，限制政策不算嚴厲，但已拖慢樓價上升速度，且成交量也呈現下跌。先看2020年上半年數據，中山新房批售13,274套，批售面積142.9萬平方米，新房成交21,277套，成交面積228.8萬平方米；成交均價是13,409元/平方米，無論新房供應量、成交數量及均價都同比下跌，分別是同比下跌46.7%、23.1%及4.4%，反映上半年新房活動受到新冠肺炎影響嚴重。

上半年中山市一手住宅表現與其他主要大灣區城市雷同，呈現「先高後低」局面，但從5月後已明顯回彈趨於常態。不過，請大家留意，中山市房地產開發活動自2018年底後已有所放緩，2019年下跌24.5%，而今年上半年依然下降7%，令到未來新房供應量持續受壓。

臨珠地區新盤成交暢旺

上半年中山市新房主要成交區鎮是集中臨珠片區、「深中通道」下腳片區、西區和南區，排在首七名包括「臨珠片區」的三鄉鎮（2,788套）、坦州鎮（1,891套）、西區（1,870套）、「深中大道」下腳點的火炬開發區（1,829套）及南朗鎮（1,529套）、南區（1,712套）和阜沙鎮（1,303套）。反映新盤買家仍然追逐中山和附近深圳和珠海兩大特區相連的物業。至於二手住房，仍然持續出現「供過於求」的情況。2020年上半年，二手住宅成交均價為11,287元/平方米，同比下降2.6%，但是疫情趨緩後的6月，二手均價已微升到11,902元/平方米，也成為上半年成交量價頂點。

從各鎮區二手住宅均價來看，東區13,569元/平方米摘冠，其次是火炬開發區、石岐區、坦州鎮、南區及港口鎮，成交均價均過11,000元/平方米。至於各鎮區二手住宅成交量方面，城區包攬近六成，包括西區（16.9%）、開發區（14.87%）、東區（11.6%）、沙溪鎮（11.2%）、石岐區（10.47%）及南區（9.22%）。如果把各區鎮一、二手住房疊加分析，不難找到中山市較成交活躍的區鎮包括西區、開發區及南區，也導向投資者的購房取向。

反觀上半年，中山公開招拍地塊不多，共僅有三幅，佔地面積為43.1萬平方米和樓面價為7,024元/平方米，同比都大漲一倍以上。較為矚目的一宗位於石岐區的巨無霸地塊，係落實華僑城歡樂海岸項目的用地。另外兩宗位於翠亨新區及南朗鎮，均為純住宅用地，由恒大集團及星河地產投得。總括來說，中山市上半年土地供應量不多，預料下半年或會回暖。

小欖鎮樓價較平配套好

面對現時中山經濟的下滑現況，市政府提出幾點未來方向，而影響房地產的主要是重點精準扶持產業升級、內聯外通打造中山為灣區西部綜合交通樞紐、全面提速城建打造精品中山、放寬人才購房政策吸引人才大量流入中山等等，持續改變中山市產業結構引導中山成為淨流入城市、建造中山成為灣區西部公路、高鐵、地鐵等交通樞紐點、鼓勵大型國內外產業進駐、持續建成中山為休閒、旅遊、會展業灣西核心點等等。綜合來說，港澳居民選擇中山置業仍是不俗的選項，但是留意下注區鎮和選取一或二手住宅。如上面所分析，新房選購往臨深和臨珠區和中部東、西和南區，二手樓則以成熟區鎮可取。中山北部的小欖鎮也是可以考慮，取其價錢較平，且中心部商業配套已趨向成熟。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。