透明度博弈：香港的韌性與先機

傅臨 經濟學博士、經濟學家

地緣政治衝突、人工智能（AI）對勞動力及商業模式的衝擊、能源壓力以及供應鏈重組，使動盪與複雜性日益成為全球經濟的結構性特徵。仲量聯行及領盛投資管理聯合發布的2026年全球地產透明度指數（GRETI）顯示，隨着商業房地產市場的營運環境持續演變、市場表現日趨分化，提升透明度對於規避風險和識別機遇愈發關鍵：投資者更為看重可靠的市場信息、明確的監管環境及科技驅動的數據，全球流動性與資本配置方向由此改變。

高透明度轉為強吸金力

在納入統計的88個國家和地區中，有三分之二的透明度指數在過去兩年有所提升。高透明度直接轉化為強勁的資本吸納力：過去兩年，「高度透明」市場組別的交易量大幅增長64%，較全球其他市場高出20個百分點；該組別僅憑13個國家，即佔去全球收益型地產總量的56%以及超過80%的外國直接投資總額。這些排名靠前的市場的資本規模大、投資者成熟、資金聚焦配置增長型領域，進一步鞏固了其全球房地產投資活動的核心地位。

亞太地區表現尤為亮眼，在指數改善最多的前十名市場中佔據半壁江山（印度、越南、韓國、澳洲、泰國）。透明度的提升直接反映在資本流向上——過去12個月中流入亞太地區商業房地產領域的跨境投資大幅反彈，包括印度和越南在內的多個市場的直接交易量創下歷史新高。

在此次GRETI排名中，中國香港以1.97分的綜合評分名列全球第14位，排名穩居亞洲前列，僅次於日本（第12位）和新加坡（第13位），繼續鞏固其作為全球地產投資核心樞紐的地位。

除了傳統資產，透明度提升正拓寬可投資範圍。數據中心、工業地產及基礎設施等另類資產，目前已佔全球直接交易額的20%，比重相比十年前已翻倍。然而，此類運營密集型資產的數據可用性依然較低，透明度維度已從單純的租金水平延伸至運營成本、能源網容量及監管演變等方面。由於項目延期與產能瓶頸已成為工業地產及數據中心增長的主要障礙，投資者越來越重視能源電網容量、營運韌性等方面的透明度。

能源韌性成建築新標準

值得一提的是，能源韌性與成本已升格為核心需求。據國際能源署（IEA）預測，到2035年全球電力需求將增長40%以上；建築物的運營佔全球最終能耗的30%，並佔全球與能源相關碳排放的26%。面對2025年全球高達2.3萬億美元的能源轉型投資，全球三分之二的現有建築因未能達標而面臨轉型壓力，且低碳建築存在供應缺口。

從歐盟修訂的《建築能源性能指令》（EPBD）到日本修訂的《節約能源法》，再到澳大利亞、加拿大的全新建築規範，越來越多其他市場正在引入強制性建築性能標準、公開披露實際資產級能源使用情況、氣候風險報告以及制定增強韌性的規劃。在建築和投資組合層面提升能效與可持續發展透明度，已成為助力降本增效、綠色低碳、強化安全性和韌性的重要手段。這一轉變的結果在2026年的GRETI調查中顯而易見：與建築性能要求、能效追蹤和電力供應相關的透明度得分，屬於改善最為顯著的指標之一。

近年來，人工智能在房地產行業及更廣泛經濟中的應用也急速加快，目前已有超過90%的承租戶和投資者部署了人工智能工具。人工智能正在建築、投資組合和市場層面實現前所未有的透明度，顯著提升投資組合分析、優化戰略和資本規劃的效率。各國政府正在提高數據可用性和流程的數碼化方面取得進展，成為人工智能驅動的關鍵賦能要素。但是，市場表現正在加速分化，運營專業知識變得更為關鍵，同時技術正在推動向規模化、去中心化數據的轉變。這導致透明度最高與最低市場之間的差距正在進一步拉大。

港須早籌謀 三步搶先機

展望未來，人工智能與高標準可持續發展義務將持續重塑地產格局，香港亦應以科技賦能數據，以硬實力築牢綠色低碳根基。面對全球透明度標準演進與資本配置重組，香港作為國際金融及房地產樞紐，須從三方面早做籌謀：

一是構建資產級低碳與綠色能源數字透明度體系。鑑於國際資本對綠色及能源韌性資產的偏好，香港應加速推動全港既有建築的智能化與低碳改造。通過推廣智能電錶、自動化建築控制系統及區塊鏈能源追蹤，建立高頻、透明的資產級能耗及碳排放數據庫，迎合國際機構投資者對ESG和《公司可持續發展報告指令》（CSRD）級別的披露需求。

二是拓展另類資產與數字基礎設施治理。順應AI與另類資產熱潮，香港應進一步放寬並標準化數據中心、生命科學實驗室及現代物流等運營密集型地產的規劃與信息披露標準，理順高耗能設施的電網配套申請流程，確立明確的准入與電網韌性評估機制。

三是推動房地產金融科技與AI工具應用。香港可依託金融科技生態，率先引入生成式AI與去中心化數據平台用於估值、交易及租賃合規審查，提升價格發現效率，更可吸引新興的「半流動性/長青基金」（Evergreen Funds）與私營信貸資金流入，拓寬資金來源。

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