【行業透視】EUI反映建築綠色投資價值

華坊諮詢評估可持續發展諮詢部助理經理，Certified ESG Analyst (CESGA)／SCR／WELL AP 陳楚君

能源使用強度（EUI）以每平方米的年度能源消耗為單位，數值越低則建築能源效率越高。作為建築能效的核心指標，EUI 具可比性，能有效分類綠色建築。隨着資本市場日益重視可持續資產，筆者認為，低EUI 綠色建築在降低資產貶值和融資風險方面具有巨大潛力。

在估值模型中，若使用折現現金流進行評估，能源效率能降低貶值風險。以辦公樓為例，能源效率會吸引重視可持續發展的租客，有助促進更高的收入增長率和更低的空置率，直接提升有效租金值。

此外，雖然低 EUI 辦公樓的初始資本支出可能較高，例如需安裝高效暖通空調、可再生能源系統和實時監測模型等，但這些投資帶來的節能收益可彌補這些早期支出。相較之下，低效建築通常需要面對頻繁的翻新以遵循能效要求，這會推高未來的資本支出和運營支出。以上兩個因素有助於提升內部回報率，並增強資產的總價值。

脫碳目標逼近 綠建吸金力增

資本市場正在加速引導資金流向符合可持續標準的資產。香港金融管理局在2024年5月發布的《香港可持續金融分類目錄》，專門針對新建和翻新的建築，旨在推進氣候變化的緩解目標。

綠色建築的技術篩選標準要求在 EUI 方面相對於基準低 30%，筆者認為，這使高效建築能吸引專注於可持續發展的投資者，大大增加了獲得綠色融資的機會，並可就提升能效的項目取得優惠融資條件，提升改善能源效能項目的吸引力。

根據機電工程署的數據，在2024年至2025年間，香港辦公樓的平均電力使用指數範圍為每年86–313kWh/m2，而平均水平約每年150–200kWh/m2。而碳風險房地產監測平台提供基於《巴黎協定》1.5℃目標的脫碳路徑，香港未來辦公樓的能源使用基準需在2030年及2050年分別降低至每年136kWh/m2和60kWh/m2。雖然部分頂尖辦公樓已達2030年目標，但市場平均仍高於2030年路徑，與2050年淨零目標仍有明顯落差，這強調了進一步管理並降低EUI的必要性。

在香港這類高密度城市中，建築能源效率的轉型已成為房地產可持續發展的核心，而資本市場與監管壓力必然會加速此進程，為未來的綠色建築創造更大的空間。