【按揭解碼】坐擁巨資不等於穩批 拆解資產按揭四大隱形伏位

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

在香港購買物業，若缺乏傳統的入息證明，利用個人資產申請「資產水平按揭」一直是不少創業家、退休人士及跨境投資者的常見買港樓途徑。這類按揭的核心優勢在於不強制要求申請人提供常規的薪金證明或稅單，表面上看似流程簡便、審批直接。

然而，資產按揭在審核資金來源、資產流向以及跨境法規限制等各方面，遠比大眾想像中嚴格。許多申請人往往因忽視銀行的底層審批邏輯而誤墮陷阱，導致按揭申請大失預算。以下分享四個真實案例，拆解資產按揭最常見的審批伏位。

案例一：公司資金當個人資產

不少身兼公司股東或營商的申請人，習慣將業務盈餘視為個人資金。有申請人為了湊足資產按揭要求的資產淨值，在遞交按揭申請前夕，將營運公司戶口內的數百萬元資金直接調轉至其個人銀行戶口。

然而在法律及銀行審查層面上，公司與個人屬於獨立法人，公司賬戶內的資金並不能直接等同於個人資產。銀行在審核資產紀錄時，一般會要求查看最近3至6個月內的銀行月結單。若發現個人戶口內有新近由公司戶口匯入的大額資金，銀行會嚴格撇除該筆資金，不予計算為有效個人資產。除非該筆資金已在個人戶口內持續存放滿3個月或以上，或有清晰的股息分派與股東往來證明，否則極易被銀行扣減資產總額。

案例二：資產過於分散

另一個常見情況涉及資產分佈過於複雜。有申請人在內地及國外擁有多個銀行戶口，但由於資金過於分散，在申請按揭時需要向銀行遞交極其龐大的銀行出入數紀錄。銀行職員必須對各個戶口的月結單進行逐一嚴格審核，這不僅大幅拉長了整體按揭的審批時間，而銀行對此類無法明確對應的資金流向會產生疑慮，甚至可能不承認部分戶口的資產金額。

要避免此情況，最有效的解決方法是提早做好資產整合，盡早將分散於各地的資金集中轉移至同一個戶口（最好是香港本地的銀行戶口），並持續存放滿3個月或以上，確保資產獲得銀行認可，同時可大幅簡化銀行審批流程。

案例三：海外資金調撥風險

第三個案例則涉及主要資產長期存放於外國戶口的申請人。雖然該申請人在海外擁有充裕資產，但在申請香港按揭時，銀行不僅會審視其資產總額，更會著重考量申請人將來如何合法將海外資金調回香港作持續供樓之用，如申請人未能清晰回答，按揭申請有機會被拒。

此外，如申請人主要資產及戶口位於外國，往往涉及申請人的國籍及海外稅務申報（如跨境稅務條款）等複雜問題。若申請人無法合理說明海外資金的調配機制，或其國籍背景引發潛在的稅務爭議，部分香港銀行出於風險考量，甚至會拒絕為其開立本地按揭戶口，導致按揭申請直接停擺。

案例四：孖展戶口潛藏借貸風險

第四個案例是貸款申請人有投資股票的習慣。部分投資者雖然持有市值數以千萬計的股票，但由於這些股票存放在證券行或銀行的證券保證金戶口（即「孖展戶口」），在申請資產按揭時極大機會遭銀行拒絕採納。

箇中關鍵在於孖展戶口本身具備借貸功能，申請人可以隨時以戶口內的股票作抵押放大槓桿，背後可能隱含極龐大的潛在負債。銀行難以即時追查該戶口是否已提取融資，亦難以評估市況波動下可能引發的補倉風險。因此，大部分銀行在計算資產時，只會接受普通現金證券戶口內的股票，拒絕將孖展戶口內的資產納入計算。若打算以股票申請資產按揭，申請人必須提前將股票轉至普通現金戶口，或取消所有孖展戶口，方能符合銀行的資產審查要求。

提前整合資產方為上策

總括而言，申請資產按揭的關鍵不在於資產總額有多龐大，而在於資產是否獲得認可、清晰且易於驗證。銀行對於資金來源與審核機制的嚴謹程度絕未放寬。有意以資產形式申請按揭的業主，宜在入單前至少3個月或之前做好資產整合，將分散的資金集中至本地銀行戶口並累積足夠時間，同時提供所有資產證明文件。

特別一提，即使是申請資產按揭，大部份銀行亦要求貸款人要在放款前，在戶口內有相當於一至兩個月供款的流動資金，去證明貸款人有能力供樓。所以在準備資產證明的同時，亦要理順資金鏈，如有需要時亦可先向銀行申請按揭預批，評估不同資產在各大銀行的折算率，自然能事半功倍，避免因審批延誤而影響置業預算。