【股市領航】黃偉豪：新世界營運實現轉正及化債進程迎關鍵突破

黃偉豪

（胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁）

新世界發展（0017）公布2025‑2026財年全年業績，報表錄得268.18億港元年度虧損，但該虧損主要來自11 SKIES項目183.22億港元非現金耗蝕及撥備，並非日常經營惡化，撇除一次性因素後，集團經常性營運淨溢利達22.28億港元，實現三年以來首次營運層面扭虧為盈，為公司調整進程帶來重要信號。對於投資者而言，需要區分一次性會計損失與真實經營基本面，審視管理層過去一年的化債、資產盤活成果，同時理性看待高負債的長期調整壓力。

從經營層面看，現任管理團隊上任之後，銷售端表現持續向好，本財年集團整體應佔合約銷售達296億港元，超出年度指引。香港市場受益於住宅市場復甦，「柏傲莊III」、「激蘊」、「天御」等PAVILIA COLLECTION高端新盤銷售理想；內地則依託大灣區優質住宅，錄得68億人民幣合約銷售，南部地區貢獻超過一半銷售額。與此同時，成本管控成效明顯，行政及其他營運費用同比下降19%；K11系列投資物業出租率維持高位，分部業績升9%，K11 MUSEA商場銷售額創開業以來新高，租金類經常性收益基礎穩固。

至於財務層面，集團當前仍然處於高負債調整週期，截至2026年6月末，總債務1433億港元，同比減少27億港元；淨債務1263億港元，淨負債比率上升至68.3%，但淨債務上升主要是合資項目銷售現金入賬時間滯後、合營項目貸款到期償還等因素，並非新增大額擴張借貸。值得注意的是，管理層過去已經完成882億港元境外無抵押債務再融資，拉長債務週期，穩定銀行關係，為後續調整贏得時間窗口。客觀來看，高負債與大型歷史項目的遺留問題，不可能1至2年徹底解決，地產重資產行業調整本身週期漫長，管理層真正完整推動資產負債表優化僅有十多個月時間，能夠維持銀行授信、現金流穩定、業務正常推進，已經代表公司基本盤逐步築底。

本財年最重要的動作，就是11 SKIES項目達成終止協議。這個曾經壓在資產負債表上最大的不確定風險點得到解除，雖然產生重大減值及撥備，但徹底免除未來數十年的巨額租金，掃除集團推進化債的最大障礙，屬於典型的「長痛不如短痛」的拆彈操作。損失集中體現在本期財報，未來不再持續產生財務拖累。

與風險釋放同步，集團加快資產變現渠道拓寬，響應「七招減債」戰略。近期兩大動作備受市場關注：一是向上交所提交申請，計劃將上海K11分拆作為公募C‑REIT上市，預計募集淨所得約32億元人民幣，若落地將成為首隻港資發行的內地商業不動產公募REIT，標誌著港資地產探索出新的資產退出與資金回籠路徑；二是同步出售寧波塔、杭州望江新城寫字樓資產，透過大宗處置盤活存量重資產，補充現金流用於降債。除直接出售，集團亦積極推進新界北部都會區龐大農地儲備的改劃轉換，透過農地釋放價值，作為中長期補充資金與土地儲備的核心手段。

整體來看，新世界這份業績屬於「報表受一次性重創，經營實質改善，風險顯著出清」。帳面虧損不宜簡單等同經營惡化，11 SKIES風險解除、銷售達標、多元資產變現渠道打開，是核心積極信號。但高負債調整是一場中長期馬拉松，後續需要重點跟蹤C‑REIT推進進度、資產處置現金實際到賬金額、淨債務比率回落、合約銷售回款四大關鍵指標，以判斷化債節奏。

（筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份）

（文章為編者所擬，不代表本報立場）