普縉：精準回應市場中長期土地供應期望

香港文匯報訊（記者 蔡競文）香港特區政府今天（16日）公布《香港第一個五年規劃》（「五年規劃」）及新一份《施政報告》，為本港未來土地、房屋及產業發展確立清晰發展路徑。測量師行普縉集團表示，《五年規劃》連同《施政報告》為香港構建清晰的土地及房屋宏觀規劃藍圖，精準回應市場對中長期土地供應的期望，為發展商及房地產市場注入龐大發展動力及機遇。

土地與房屋供應求穩 推進「高品質居住」

普縉指出，規劃提出北部都會區（北都）未來五年提供約900公頃熟地、約7萬個私樓單位，以及約19.6萬個公營房屋單位（含簡約公屋），並立下2030年前基本消除劣質劏房的目標。熟地指標明確，配合公屋平均輪候時間收窄至四年以下的承諾，有效平抑恐慌性剛需。

普縉分析，北都規劃強調加大單位面積及優化品質，標誌着香港房屋政策由昔日「量化趕建」轉型至追求「高品質居住」的新階段。私人發展商無須再局限於極致壓縮的戶型，能聚焦研發高品質格局的或配套的發展。樓市將進入供應透明度高、政策求穩的健康周期，估值亦將回歸租金收益及家庭入息等基本面。同時，北都地價將呈現戰略分化，具備鐵路樞紐、口岸、河套創科及大學城輻射的核心地段，長線資本價值依然穩固；而持有農地儲備的發展商亦迎來有序釋放土地價值的契機。

在高等教育及產業布局方面，規劃將北都定位為高教與創科引擎，非本地專上學生限額增至10萬人，大學城用地擴展至約300公頃（分布於新田、洪水橋及打鼓嶺）。其中洪水橋預計2026年啟動用地分配，目標2027/28學年吸引院校進駐。普縉認為，新增約2萬名非本地生及教研人才將為學生宿舍、服務式住宅及鐵路沿線一至兩房單位提供堅實租務需求，根據過往短期炒作政策消息，預期區內樓價會有一定的波動。北都住宅估值模型亦可根據「院校進駐時間」進行更精準的估算。

針對安老與基層住房，規劃提出資助長期護理名額於2030年底增至約7.75萬個（五年淨增8,000個）。普縉表示，《簡樸房條例》立法及推出義務調解服務方向務實，政策並非一刀切消滅分間單位，而是要求單位達到安全、消防及衞生標準。打擊劣質劏房本質屬建築與消防課題，政府引入專業測量師及工程師進行現況勘察與合規評估，能讓調解建立在可施工、可批則及可入住的方案上，協助業主在執法全面展開前將合資格單位轉化為合規「簡樸房」。

倡構建「城中安老」綠色通道 破解制度錯配

同時，普縉特別指出，現行市區安老院舍改建機制存在政策錯配。政府現時為商廈改建學生宿舍提供「綠色通道」（免規劃許可、免補地價、算非住用樓面及獲最高約5%樓面寬免），市場響應迅速；反觀空置商廈若改建為安老院舍，仍須同時跨越城規會、地契補地價、屋宇署住用標準、消防及社署《安老院條例》等多重行政門檻，導致市區大量空置樓面無法轉化為護理床位。

因此，普縉建議政府借鑒「學舍計劃」的成功經驗，為「城中安老」構建跨部門一站式政策通道。允許合資格商業地帶、酒店及已改裝商貿大廈轉型為院舍或日間護理中心時，由跨部門小組統一處理規劃、地契及樓面計算。在嚴守安全底線的前提下，改採「表現為本」審批，並豁免復康、走廊及餐飲等支援設施的樓面計算，以提升改建項目的財務回報率。此外，政府應預先公布符合條件的標的樓宇清單，劃定危險品工廈等安全紅線，切斷牌照與地契互相等待的死循環。

普縉集團董事總經理李雋傑表示：「《五年規劃》與《施政報告》為香港未來發展確立了清晰方向。無論是北都建設，抑或是教育、安老與房屋政策的落實，均展示出香港特區政府推動高質量發展與改善民生的決心。這不僅為房地產及相關專業領域創造了穩健的發展空間，亦重塑了市場對規劃落地與可持續發展的信心。」