【按揭解碼】中小行按揭轉大行有難度？ 拆解三大關鍵位

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

隨着近年香港特區政府積極推出多項「搶人才」計劃，不少內地專才及高淨值人士紛紛來港置業。在筆者日常接觸的諮詢中，很多內地買家初來甫到，對香港的銀行體系與按揭文化不甚了解，往往容易產生各種疑慮。

早前便有一位內地來港落戶的專才向筆者提出了一個非常典型的心結，他兩年前在香港置業，並經中小型銀行申請按揭，現在已屆罰息期，想轉按到其他大銀行，但又擔心大行會因為事主在中小行的按揭紀錄而拒絕批出按揭。

筆者需要明確指出，這個想法是完全錯誤的。

心理包袱阻按揭選擇

不少業主受名牌效應影響，總覺得由大型銀行承按，才夠面子、夠穩陣，能夠心安理得；相反，對於規模較小的中小型銀行，心裏總有一種不安全感，甚至擔心細行會否因實力不足而隨時倒閉，又或者在經濟波動時更容易被銀行「Call Loan」（提早收回貸款）。這種心理包袱，常常令他們在選擇按揭方案時裹足不前。

在香港的按揭市場上，無論是傳統「四大行」還是中小型銀行，都受到金管局嚴格監管；而無論大小銀行，過去未曾試過因經濟波動而向住宅按揭的申請人call loan。只要申請人的個人財務狀況良好，日後無論轉按至任何銀行，審批人員亦絕不會因為申請人的原按揭銀行的規模而給予差別待遇。

為物業安排轉按，業主最主要的考慮永遠是實際的財務利益——亦即是新方案的利率是否更低、給予的現金回贈是否足夠。一般而言，中小型銀行的轉按回贈會較為吸引，惟近期部分大型銀行相繼推出了非常具吸引力的定息按揭計劃，利率低至2.73%，可以鎖定未來幾年的供樓利息成本，這對於本身負擔浮息按揭的業主而言，確實是極之值得考慮的轉按誘因。

入息文件要未雨綢繆

不過，有意轉按人士，亦須明白「細行轉大行」在審批難度上的轉變。當初部分買家往往選擇在中小型銀行上會，可能是部分入息文件有瑕疵，而中小型銀行在審批入息時彈性普遍較大、較為寬鬆。相反，大銀行的審查規則一向極為嚴格，如果業主要考慮轉按，在承按銀行的罰息期之內，就應該未雨綢繆，累積充足且連續的收入證明、公司發薪紀錄以及銀行入數證明，同時亦要有清晰的報稅紀錄。只有準備好齊全穩健的文件，日後轉按時才會通行無阻。

轉按人士亦要留意原銀行的罰息期。普遍銀行按揭一般設有兩年的罰息期，期內退場需繳付手續費。最理想的操作，是在罰息期屆滿前的3個月左右開始向各大銀行格價並遞交轉按申請，盡量達致無縫銜接，將慳息效果最大化。

此外，業主過去的還款表現亦是一大審批因素。銀行收到轉按申請後，第一時間會查閱申請人的環聯（TU）信貸評級報告。如果報告顯示申請人過去兩年都準時供樓，從未有過逾期紀錄，這反而是極大的加分項目——這證明申請人是具備良好還款能力與誠信的優質借貸人。相反，若有多次遲供款紀錄，審批銀行都會權衡風險，甚至拒絕接納轉按申請。

總括而言，大銀行在審批轉按時，看重的是申請人當下的「還款紀錄」與「入息文件」，而非原按揭銀行的背景。只要保持每月準時供款的良好還款紀錄，並累積足夠且符合要求的入息證明，日後想轉按至任何銀行，大門隨時都會敞開。