【按揭解碼】投資移民佈局：住宅、工商舖與車位按揭攻守之道

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

香港特區政府重啟投資移民計劃，申請人可透過投資香港的金融資產及房地產項目，以換取在港居留。事實上，香港土地資產有限，投資房地產是保障穩定收入的理想選擇。不過在按揭層面，銀行對住宅物業、非住宅物業，以及車位的審批條款，存在差異，直接影響整體的投資回報。

筆者最近接觸到一位華僑商人，其本身對香港物業情有獨鍾，並打算透過投資移民計劃來港。他隨即看中了一幢位於市區舊地的精品建築，其底層是具備商業價值的地舖，地鋪樓上為住宅單位，地庫甚至配備了多個獨立車位。該名買家意圖明確，希望買入後進行分租以獲取穩定現金流，並藉此完成投資移民的資產要求。然而，這類複合式物業在銀行眼中的風險權重卻大相徑庭。

首先看住宅部分，住宅始終是銀行體系中最受寵的資產，承按的年期長且息口低。目前住宅按揭，視乎物業的樓齡，還款期最長可達30年，能極大程度攤分每月供款壓力。息率方面，大部分銀行會為住宅按揭提供H按，利率為H+1.3%，P-2%封頂，目前實際息口為3.25%。另有數間銀行推廣定息計劃，利率更低至2.73%。銀行對住宅的貸款意欲最高，批核流程也最為標準化，是投資組合中最穩健的底層資產。

非住宅按揭選擇少

至於地舖或工廈等非住宅項目，遊戲規則便發生了轉變，按揭息率通常會較住宅高出1厘或以上，而且普遍只有P按可供選擇。例如用作寫字樓的商業單位，個別銀行仍願意批出P-1%，實際息率4.25%的按揭計劃，至於其他地舖 、工廈等，實際利率同樣達4.25%以上，個別銀行的工商按揭更高達6.5%。而且銀行對於商舖或工廈的還款期審批嚴謹，一般最長僅為20年，其他條款亦會根據申請人的工作背景、物業質素而調整，對於習慣長線收租的買家而言，每月的還款數額會顯著增加。

至於車位，在按揭範疇屬於「小眾」類別。若將車位作為獨立個案申請，按揭年期通常限制在15年以內，只有P按計劃，最優惠的息率也要4.4至4.5%，最高的息率則接近7%，是三種物業之中最高。

車位可與住宅合併申請按揭

獨立車位按揭條款較差，但如果車位是自用而非投資，可選擇將車位與住宅單位合併，作為同一個按揭申請。銀行會容許將車位視作住宅的一部分處理，使其能依附於住宅按揭，拉長還款期至30年，並享受住宅較佳的利率。這種做法能有效降低每月開支，釋放更多流動資金。

不過，這種合併方式在商舖與住宅時並不適用。在香港銀行體系中，絕大多數銀行都對工商舖與住宅的合併按揭敬而遠之，即便有個別銀行願意受理，條件通常會向工商舖的息率和按揭年期看齊。若為了貪圖方便而合併申請，反而會導致低息的住宅部分被拉高至商業息率，按揭年期亦會縮短三分之一，在財政角度而言，顯然並不是理性選擇。

針對該名買家的情況，最務實的做法是進行「分契」。將新買的地舖、住宅在法律文件上清晰分割，為住宅物業申請最長還款年期，以及較佳的按揭貸款息率，而車位則視乎用途，盡量併入住宅按揭以爭取最佳條款。

分契或涉改裝工程

然而，分契手續並不簡單。例如原本屬一個業權內的通道，在分契後有機會變成公共通道，有關防火、照明及闊度要求也有所不同。因此必須有合資格人士按照法例規定重新分配公共空間及更新圖則，整個過程視乎項目複雜性，需時超過半年亦不足為奇。

此外，更改現有結構，例如改闊通道，原業主不一定接受成交前讓買家進場，因此而未必能在成交前完成分契必要的改裝工程。因此，買家亦有可能需要先買入物業，在工程完成後再行分契及向銀行重新申請按揭。

總括而言，在住宅、工商舖與車位的按揭博弈中，投資者必須明白「合久必分」的智慧，將性質不同的物業分契，才能爭取最穩妥的資金槓桿，確保投資能夠有效分配，實現財富增值。