為超大城市中心城區更新探路　深圳首個政府主導城中村改造項目實質推進

（香港文匯報記者李望賢 深圳報道）城中村改造一直是超大城市發展中面臨的一大難題。國務院印發的《城市更新「十五五」規劃》，明確建立可持續的城市更新體制機制和政策法規，高質量推進城市更新。日前，位於深圳羅湖區的螺嶺片區改造迎來關鍵突破——項目綜合方案正式發布，拆除範圍、改造單元規劃、搬遷補償方案等同步公布，這標誌着深圳首個政府主導的城中村項目進入實質性推進階段，為深圳乃至全國超大城市的城中村改造落地探索新路徑。

據悉，羅湖區螺嶺片區改造項目位於東門街道，東臨文錦中路，西臨東門中路，南臨中興路，北臨雅園立交。深圳早期建設中，這裏曾是來深建設工程兵的重要集聚地，根據2024年《深圳市城市體檢城中村專項體檢》報告顯示，螺嶺項目在建築質量、生活便利、基礎完善、空間品質等方面存在一定短板。片區拆除範圍12萬平方米，現存房屋2400餘套，超七成房屋建成年限已逾40年，C級及以上危房佔比過半，改造迫在眉睫。

片區人口密度大、低收入群體多、居民服務需求多元化，與公共配套設施短缺之間的矛盾日益突出。項目範圍內常住人口達1.2萬，人口密度10萬人/平方公里，租戶佔80%以上。螺嶺社區小學學位缺口達720個，片區無空餘用地建設社區公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套。

面對螺嶺片區產權複雜、民生訴求多樣的現實，如何突圍？羅湖區創新打造「政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與」模式。政府角色從監管者轉變為主導者，承擔從規劃審批、資金保障到回遷安置的全鏈條工作。2024年9月，羅湖區成立區級指揮部，螺嶺現場指揮部下設17個工作組、200餘名工作人員協同推進。項目引進市屬國企天健集團作為合作單位，僅收取固定服務費，不通過房地產開發銷售盈利，定位為「服務商」。

資金保障方面，項目採用「專項債+政策性借款」雙渠道融資機制，成為全市首個獲批並落地城中村改造專項債的新項目，已獲兩家政策性銀行42億元專項借款授信。專款專用、封閉管理的模式從制度上杜絕了「爛尾」風險。補償安置上，項目在全市率先大規模推行房票安置試點，提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種可選方式。居民可憑房票自主選擇適配房源，具有獎勵高、優惠多、不限購、選現房、可拆分、能轉讓等優勢。

據項目相關負責人介紹，項目規劃按照住建部《住宅項目規範》的要求進行了調整，將總建築面積從47萬平方米壓縮至37萬平方米，建築限高80米。「壓縮建築面積會影響項目收支平衡，但我們更看重長遠的社會效益和居民的居住品質。」項目相關負責人稱，「我們希望螺嶺探索能夠形成一套可複製、可推廣的模式，為深圳乃至全國的超大城市的城中村改造提供參考。」