【按揭解碼】海外收入置業出路 接通9成按揭大門

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

申請高成數按揭一般需要本地入息證明，如果收入來源是在香港以外的地區，申請按揭往往只能獲批7成按揭，因此對這類置業人士的首期要求極高。然而，個別私營按揭保險公司為他們帶來了曙光，並接納非本地收入申請高成數按揭，貸款額最高可達樓價9成，為這群海外收入人士打開了低首期上車之門。

過往銀行審批按揭時，對非本地收入普遍採取保守態度。即使申請人持有香港身份證，只要收入來源地不在香港，銀行一律當作「非本地收入」處理，最高按揭成數僅為7成。換句話說，一個500萬元的物業，首期需要150萬元，對於一般家庭來說並非小數目。這個限制，令這些準買家在置業路上舉步維艱。

不過市場上亦有私營按揭保險公司接納持有香港身份證的申請人，以非本地收入申請高成數按揭，最高可達9成。這項安排，填補了香港按證保險公司只能處理本地收入的缺口。

三類人士受惠

這項安排主要惠及以下三類人士：第一類是持有香港身份證、但在內地工作的專才。這類人士往往擁有穩定的內地入息，卻因為收入來源地問題而被銀行拒絕高成數按揭申請。新安排正好填補了這個缺口。

第二類是來港進修、本身沒有收入的留學生。這類申請人雖然沒有本地入息，但可以依靠內地父母的收入作為擔保，新安排可以讓這些家庭更靈活地運用內地資產，為子女在港置業鋪路。

第三類則是通過投資移民計劃來港人士，他們通過投資金融資產及房地產而獲得香港身份，而獲取高成數按揭貸款，可以令他們的投資計劃更靈活。

然而，這條按揭之路並非毫無代價——申請人需要接受兩個主要調整：收入需要打折計算，以及採用稅後收入作審批基準。

收入以8折計算

海外收入要打折，是銀行對風險管理的現實考慮。不同地區的政治、經濟環境各有差異，收入穩定性亦難以與本地入息直接比較，銀行將非本地收入打8折，可以建立風險緩衝。而申請人在評估借貸能力時，必須將這個折扣納入預算，確保自己有足夠的認可收入。

另外，出糧方式亦會影響審批。香港銀行審批本地入息時，一般採用稅前收入計算；但在其他地區，例如內地，則只計算稅後收入，而員工自行報稅，所以申請人要完成內地的報稅程序，獲得由內地稅務部門發出的完稅證明，才能在香港申請按揭。

按揭保費較高

申請人要注意的是，私營按保公司的保費會較高。雖然私營按保公司能接納非本地收入申請高成數按揭，但同時為平衡風險，亦會收取較高的按揭保險費，保費比率大約為5%，即500萬元的貸款額，保費大約25萬元，但與同樣可以併入貸款額中，分期攤還。

對於非本地收入申請人來說，審批的每個環節，包括海外收入的計算方式、銀行認可的文件種類、銀行審批標準等，都會存在一定變數，如果申請人等到簽署臨時買賣合約後才發現文件不符，輕則延誤成交，重則訂金被沒收。所以建議先向私營按保公司申請按揭預先批核，確保收入符合要求，並提早鎖定按揭利率及回贈優惠。