財評｜張宏業：從中環中心拆售知市道浮沉

撰文；張宏業
（中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）

2017年11月初，香港商廈市場出現歷來最大宗的「世紀大刁」。當時持有中環中心最大業權的發展商公布，向買家作價402億元出售中環中心75%權益，平均呎價大約3.3萬元。這宗成交涉及120萬平方呎，另有402個車位，項目接近完全出租，每月收取逾6,700萬元，月平均呎租大約55元，回報率大約兩厘，是當時甲級商廈普遍市場回報率。

翌年新買家再成功分拆至五大群組股東。直到翌年四月中，該成交正式完成限期前，項目業權分布最終有着定案，47層商廈由五大股東群組攤分， 各分得5層、7層、9層及13層不等。。綜觀整體投資組成，包括香港上市公司兩位主席及不少本地資深物業投資人士，均已早前涉足大型本地工商舖物業投資。市傳他們粗略估計過出售呎價，介乎3.5萬至5.5萬元，即每層總價介乎9億至14億元，47層共可以600億元售出，賬面毛利有機會高達200億元，毛利潤率接近50%，是利潤豐厚的投資項目。

過去六年拆售呎價「拾級而下」

翻查美聯工商舖代理公司網站上公布近六年的該中心交易紀錄，發現一共大約160單，其中大概20%是買賣案例。筆者特別撇清星展銀行購買某單一業主手上六層，因為這宗案例屬批量交易，有別於上述的單項成交例子，二者可資比較性不高。

過去六年的拆售年份主要是2021年（10宗），2024年（5宗），2025年（7宗）及2026年（6宗），不難看見近兩年該項目交易活動較為活躍，但也發現平均售呎價是「拾級而下」。自2021年全層平均售呎價介乎2.5萬元至3.55萬元一直下降至2025年的2.2萬元至2.8萬元。步入今年更加跌破均價2萬元。當然上述均價差異受到樓層高低影響，但是總體上印證中環中心全層成交均價是呈現下降走向。

筆者大概說明大廈布局，一般大致分為高中低三個區域，所面向景觀由大廈景，部份及完全海景，造成成交呎價及呎租差距甚大，且部份樓層經業主再次分割成為小單位（約2,000千平方呎左右），形成實用面積比例分別不小。筆者有緣視察過大廈高中低層樓單位的內部情況，發現不少低層單位內部光線不大理想，相比高層單位的採光度差別好大!其實接近大廈頂部數層單位，臨海方向坐享無阻礙海景，更有着「大地在我腳下」的氣勢。這種巨大差價只能於市場興旺日表現，投資者踴躍出高價競投優質單位。現時商廈租金及售價還是靜候經濟復常帶動，投資氣氛仍有待復元，高中低層售價差距正在收窄中。

單位紛紛落入用家手中

筆者粗略估計，經過最新六層批量成交完成後，星展銀行已持有至少14層樓面，包含低中高層，搖身成為商廈單一最大業主。該銀行已由借貸方角色，變成中長線持有產業方!這正是本地整體甲級商廈市道的小縮影，新買家採用「部份自用，其餘出租，長線持有」的心理準備，等待售價穩定上升後陸續出售套利。

這批商廈投資新貴入市原因，主要是看到回報率逐漸由超低2厘升回3厘或以上，基本上同銀行按揭利息持平或更高，做成「租金可扺供款」的情形，加強業主持有商廈的財務支撐!經歷過去三年商廈價格調整後，疊加近月平均租金水平漸見回穩，回報率回到較合理水位，加強投資者對後市看好的信心，吸引她們以低價吸納「大手銀主價」的商廈。其實今波售價回順對於借貸方是把雙刃劍，悲喜參半。可悲是成功售價已跌到借貸總額做成實際損失，可喜是商廈市場已出現真正用家或中長線投資者吸納。後者不用借貸太多，形成持貨能力強橫，再度需要未來急售機會大為減低!

總結：這三年的中環中心成交案例已徹底說明甲級商廈短期高價轉售日子已經過去，2018年投資者踴躍認購時原先夢想巳破裂，甲級商廈投資市場回歸理情化，現實化，從回到用家/中長線投資人士主導，對於整體商業社會是利好，有助持續控制營運成本，不用擔心長期受到高租金拖累。